Земельний ринок в Україні: сучасний стан та світовий досвід

       Земельна реформа, яка триває вже понад двадцять років, досі не забезпечила формування в нашій державі дієвого ринку землі. Це створює низку чинників негативного впливу на розвиток сільських територій та загострює існуючі проблеми вітчизняного села. Однак аргументи, що наводяться на користь якнайшвидшого завершення цієї реформи через невідкладне запровадження в Україні ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, не є однозначними. Вони виходять з простого прагнення «поставити крапку» у складному і виснажливому процесі реформування земельних відносин, не враховуючи того факту, що без узагальнення набутого досвіду, виявлення основних причин попередніх невдач і розробки нових концептуальних підходів до подолання існуючих проблем сам факт запровадження купівлі-продажу землі в Україні стане лише черговою ланкою на нескінченному шляху земельної реформи, оскільки так і не дасть змоги отримати безпідставно очікуваного ефективного землекористувача.

      Ринок землі в Україні — це специфічні відносини щодо використання земельних ресурсів в агропромисловому виробництві з метою отримання якомога більшої кількості виробленої продукції зі зменшенням затрат на одиницю площі землі і збереження довкілля. Важливими є підходи до організації земельних відносин.

Саблук П. Т. Ринок землі на часі // Вісник аграрної науки. -  2019. - № 4. - С. 82-86.

Анотація: Визначено вузлові точки, що перешкоджають повноцінному освоєнню ринку землі в Україні. Зроблено висновок, що для повноцінного й ефективного розвитку земельних відносин в Україні слід ураховувати всі фактори, що сприяють цьому процесу. Ігнорування одного з них призводить до неправильних дій у їх становленні. Варто було «відпустити» цей процес в одній зі складових ринку (на рівні підприємства) без урегулювання його на макрорівні (на рівні держави), як відразу з’явилися різні агрохолдинги, які зацікавлені земельні відносини підпорядкувати передусім своїм інтересам. Розв’язання цієї проблеми потребує створення таких умов, щоб у земельних відносинах рівною мірою були зацікавлені і селяни, що живуть на селі, і агрохолдинги, які обслуговують сільськогосподарське виробництво загалом. Частка доходів від агропромислового виробництва в стартових умовах має бути однаковою як на рівні селян, так і на рівні керівництва агрохолдингів.

      Земля — національне багатство. Отже, і рішення мають бути національними, загальнодержавними.  Якщо це так, то виникає запитання, чому наше національне багатство не є повноцінною складовою економічних відносин? Адже держава багата ресурсами, зокрема ресурсом землі, а сільськогосподарські угіддя, які найбільше потрібні у виробничій сільськогосподарській діяльності, не враховуються в ресурсозабезпеченості.

Передусім слід розібратися у верхніх ешелонах влади з місцем і роллю цього виду ресурсів у відтворювальних виробничих процесах держави.

   Державні служби мають визначати свою діяльність, орієнтуючись на показник фондовіддачі. Для цього слід урахувати всі наявні фонди в галузях виробничої діяльності . Діленням отриманого результату від експлуатації наявних у галузі фондів на суму цих фондів одержуємо результат від їх експлуатації. Ця методика має розповсюджуватися органами регулювання в державі на всі галузі і сфери виробничої діяльності держави: промисловість, будівництво, транспорт, фінансову діяльність, торгівлю, сільське господарство тощо. Тобто в чисельнику буде величина отриманих від їх діяльності доходів, у знаменнику — сума наявних у них фондів. Результат становитиме суму доходів, отриманих від експлуатації цих фондів. Це дає бачення того, що найбільш програшним у цій формулі є сільське господарство. У розрахунок фондовіддачі не включається вартість сільськогосподарських угідь. Це і є причиною, коли сільське господарство як галузь, обділена державою, не отримує від суспільства належних їй доходів. Завданням органів держави, що займаються плануванням виробничої діяльності, має бути ліквідація цієї несправедливості.

     У формулі, яка зводиться до визначення ефективності фондовіддачі має бути вартість землі. Отриманий таким чином коефіцієнт має стати єдиним показником для всіх, хто входить до агропромислового комплексу. Цей показник має бути єдиним для всіх галузей народного господарства на певний період господарської діяльності (в умовах України уточнюватися щороку). Така робота повинна бути визначальною для запровадження ринку землі і визнання землі капіталом. Власники землі наперед мають знати, що в державі дотримуються принципу справедливості в пошуках віддачі від експлуатації землі, і цей коефіцієнт має поширюватися на все виробництво і сфери діяльності, де б вони не організовувалися —від рядового працівника до керівника. Тобто у знаменник формули слід додати 1,4 трильйона гривень вартості земельних ресурсів. Цей результат відображатиме участь землі у відтворювальних процесах. І це має стати визначальною умовою у вирішенні питання організації ринку землі.

    Другою важливою умовою ринку землі є врахування вартості землі в системі ціноутворення. При визначенні ціни на сільгосппродукцію обов’язковою умовою є врахування коефіцієнта дохідності, тобто

вона має збільшуватися на цей коефіцієнт. Цим самим буде забезпечено справедливість в оцінці отриманої продукції. Усі учасники обмінних процесів будуть поставлені в однакові умови: виробив і реалізував

більше — отримуй від реалізації більше. Вигода від цього є, результати свідчать самі за себе. Практично це зводиться до того, що вироблена продукція під час її розподілу (реалізації) оцінюється з урахуванням

коефіцієнта дохідності (регулятора), установленого на рівні держави. Ніякі дотації, субсидії тощо при цьому не враховуються, усі вони закладені в коефіцієнті дохідності: якщо вигідно, то виробляй, якщо ні — не виробляй. У виручці від реалізації продукції через коефіцієнт дохідності будуть ураховані всі види дотацій, субсидій тощо. 

     Завдання економічних служб, керівників нижчої ланки управління виробництвом —слідкувати за тим, щоб усі елементи затрат на виробництво продукції були повною мірою враховані в її собівартості. До цієї вартості додаються доходи від розподілу (реалізації) продукції (з урахуванням коефіцієнта дохідності), що й поставить усіх виробників продукції в однакові стартові умови . 

     Заперечення проти застосування коефіцієнта дохідності не витримують ніякої критики, бо вони протирічать включенню вартості землі як одного з основних ресурсів в економічні розрахунки. Це дало б змогу за єдиною методологією створити рівні стартові умови для всіх вітчизняних товаровиробників. 

     Важливим при цьому є включення вартості землі до капіталу організованого виробництва. Як би не старалися обійти це питання, а власник земельної ділянки виходитиме з того положення, що земля бере участь у виробництві, тобто вона є капіталом. Тому на найнижчому рівні мають урахувати це положення і зафіксувати госпрозрахункові принципи господарювання. Вони зводяться до 2-х моделей . Перша — це індивідуальне виробництво, так звана індивідуальна модель госпрозрахунку. Її вимоги — господарюй сам і відповідай за свої результати самостійно. Друга модель — комерційний колективний госпрозрахунок. У ньому всі виплати впродовж року розглядаються як авансові, а в кінці року вони задіяні в остаточному розрахунку разом з оплатою включених ресурсів у виробництво. При цьому базою розподілу можуть бути прийняті в конкретних умовах на початку госпрозрахункової діяльності пропорції (питома вага ресурсів виробництва, кількість живої праці — у гривнях або гривне-днях). Важливість цього питання полягає в тому, що кожний учасник внутрішньогоспрозрахункової діяльності братиме участь у розподілі кінцевих результатів. Адже не секрет, що результати такої діяльності при реформуванні отримали господарства, які такого принципу дотримувалися (наприклад, господарство СВК «Батьківщина» Котелевського р-ну Полтавської обл.).

Після проведення всієї необхідної підготовки щодо організації економічної роботи можна приступити до вирішення питання купівлі-продажу земельних ділянок. Земля має продаватися першочергово тим, хто вирішив працювати індивідуально.

    Цінове регулювання землі в індивідуального власника встановлюється громадою, як і те, кому вона реалізовується. Якщо не знайдеться бажаючого купити цю землю у власника (із жителів села або приїжджих, які дадуть згоду жити в селі), тоді вона зараховується до маси громади з усіма правами на цю землю (з боку громади). Провівши такі реформи, буде змога управляти процесом, і люди охоче працюватимуть на село, на громаду, бо бачитимуть корисність від своєї праці. Після виконання зазначених операцій із землею з'явиться можливість вирішувати всі всі останні питання організації земельних відносин в Україні.

Досягнення рівноваги на потенційному ринку землі України в умовах макроекономічної нестабільності /А. В. Скрипник та ін. // Економіка АПК. - 2019. - № 2. -  С. 19-31.

Анотація: Визначено параметри потенційного ринку землі сільськогосподарського призначення на підставі наявної інформації про вікову структуру власників паїв, рівні прибутковості всіх форм аграрного бізнесу і з урахуванням можливих законодавчих обмежень. Обґрунтовано припущення про співвідношення ризиків орендодавців і орендарів та пропозицію поділу орендодавців на прихильників альтруїстичної та егоїстичної моделей поведінки. Крім того, всупереч існуючій точці зору про надмірний ступінь ризику аграрного бізнесу використовувалося обґрунтоване наведеними статистичними даними припущення, що ризики інвестувань в аграрний бізнес у нинішній ситуації менші, ніж ризики розміщення депозитів у банківській системі. 

   Питання впровадження ринку землі надзвичайно актуальне для всієї економіки України. На сьогодні аграрний сектор являє собою конгломерат високоефективного аграрного бізнесу із часткою підприємств часів ще радянської планової економіки. На користь цієї гіпотези свідчить надзвичайно велика розбіжність в оцінках ефективності аграрного бізнесу. При цьому, для фермерських господарств варіативність ефективності суттєва менша, ніж для різноманіття інших форм аграрного бізнесу . У попередньому дослідженні авторами було побудовано модель потенційного попиту у випадку впровадження ринку землі сільськогосподарського призначення, для якого, відповідно до теорії класичного ринку капіталу, ціна земельної ділянки розраховується за дисконтним потоком прибутку, що створює ця ділянка . Інтегральний попит на землю сільськогосподарського призначення визначався на підставі розподілу прибутків різних організаційних форм аграрного бізнесу (фермерських господарств і аграрних підприємств). Стосовно пропозиції, то вона створюється власниками паїв, які отримують ренту від оренди, що здійснюється фермерами або аграрними підприємствами, або прибуток від власного використання землі як для виробництва товарної продукції, так і для власного споживання. Звідси, звичайно, ці грошові потоки створюють потенційну вартість землі, за яку власники паїв згідні її реалізувати. Оскільки розподіл паїв відбувався з 1995-го по 2001 р. рішенням місцевої громади співпрацівникам радянських колгоспів (а до цього часу вже минуло 18 років), швидше за все власники паїв в основній масі вже літні люди, а деякі з них навіть отримали їх у спадщину. Тому цілком можливо припустити, що вони як орієнтир ціни ділянки розглядають дисконтний потік прибутку, що остання створює протягом очікуваної тривалості життя власника паю. Таку модель можна вважати егоїстичною, тоді як модель, за якої дисконтний потік; прибутку розглядається на нескінченному часовому інтервалі (враховуючи інтереси спадкоємців) - альтруїстичною. У подальшому, звичайно, ці припущення будуть покладені в основу побудови моделі пропозиції, що базується на існуючих реаліях переходу до ринкової економіки в аграрному виробництві.

   Разом із тим слід зазначити, що в Україні існує потужне політичне та економічне лобі, яке зацікавлене в пролонгації діючої ситуації. Це пов'язано з наступними факторами: низьким рівнем орендної плати, що задовольняє абсолютну більшість орендаторів та забезпечує їм достатню прибутковість порівняно з іншими галузями економіки, суттєвим зменшенням ступеня мобіьності капіталу внаслідок придбання земельних ділянок у розмірі площ, що орендуються. При цьому основні параметри майбутнього ринку землі залишаються практично невідомими, а існуючі оцінки за ступенем обґрунтованості зводяться до твердження «розкуплять всі і за мінімальною ціною». Високий ступінь невизначеності параметрів потенційного ринку землі створює умови для подальшої пролонгації існуючої ситуації.

На цей час більшість українських дослідників є прихильниками теорії гедоністичних цін, що базується на припущенні, що будь-який товар оцінюється за наявними та корисними для споживача властивостями. Гедоністичні ціни визначаються як функція неявних властивостей, притаманних певному товару, і відкриваються для економічних суб'єктів із розгляду цін подібних продуктів зі специфічними властивостями характеристик, що пов'язані з ними. Емпіричним шляхом неявні (гедоністичні) ціни визначаються за однокроковим економетричним аналізом (ціни на товари визначаються за рахунок їх характеристик). На підставі положень гедоністичних цін побудована існуюча нормативна грошова оцінка земельних угідь, яка на відміну від положень, зазначених N. Rosen (1974), не базується на проведенні економетричних досліджень впливу на ціну окремих факторів, властивих землі сільськогосподарського призначення (склад ґрунтів, географічне розташування, кліматичні умови, наявність інфраструктури). Звичайно, що в умовах відсутності ринку землі сільськогосподарського призначення проведення таких досліджень неможливе. Тому це не ринкова оцінка, а швидше орієнтир, потрібний для вирішення тимчасових задач сьогодення (межі орендної плати, базис сплати земельного податку). До факторів, що впливають на грошову оцінку землі сільськогосподарського призначення, відносять також кліматичні та погодні умови.

У багатьох дослідженнях значна увага приділена впливу тиску урбанізації (майбутнього розвитку територій) на цінові показники земельних ділянок. Наприклад, показано, що фактором впливу є відстань ділянки, або час переміщення до великих міст .

   Вагомим є дослідження D.R. Capozza, R.W. Helsley (1989), де ціна земельної ділянки розглядається як нелінійна функція аграрної ренти (прибутку), відстані до найближчого великого міста, зміни населення в цьому місті, змін площі великого міста, відсоткової ставки та ціни конвертації . Під ціною конвертації розуміють вартість виключення ділянки з реєстру земель сільськогосподарського призначення.

Для оцінки цінового впливу великих міст впроваджено поняття потенціалу урбанізації як відношення населення метрополії до квадрата відстані до ділянки . Показано вплив відстаней до двох найближчих метрополій на ціну. Крім відстаней, значний вплив виявляє час переміщення від ділянки до меж двох найближчих метрополій і ряд нелінійних комбінацій, що створюються за допомогою окремих входів.

Із соціальних позицій ринок землі розглядають М. Lipton, Y. Saghai (2016) . На їхню думку, ринок землі - це насамперед інструмент зі зменшення майнової та дохідної нерівності для мешканців села. Для реалізації цього авторами пропонується введення обмеження на розмір ділянки, що придбається одним власником.

Зовсім інша позиція обґрунтовується в дослідженнях Світового банку, за якими можлива співпраця великих і дрібних аграрних виробників. Вона базується на здібностях мешканців села, яким на цей час належить абсолютна більшість земельного фонду в Україні, адаптуватися й співпрацювати з великим аграрним бізнесом та ставати активним учасником процесів, що відбуваються в аграрному секторі .

Припущення відносно рівня можливих цін, запропоноване  О. Nivievskiy, S. Kandul, ґрунтується на подальшому зростанні дохідності аграрного бізнесу, на підставі чого для обчислень ціни ділянки повинна використовуватися різниця ставки дисконту та темпів зростання прибутковості останнього. Стосовно питань ефективності українського аграрного бізнесу, то тут існує велика розбіжність оцінок. 

   Просторовий аналіз усіх видів аграрної діяльності виконано авторами К. Deininger, D. Nizalov, S. Singh (2018) в роботі, в якій досліджувався вплив масштабу виробництва на його ефективність. Тут описано тенденцію зростання частки земельного фонду, що обробляється великими аграрними підприємствами, однак гіпотезу відносно існування економіки масштабу вони відхиляють. Також автори вважають суттєвим вплив неформалізованих факторів: регіону, якості менеджменту, якості регіональної інфраструктури та заміни менш ефективних аграрних виробників на більш ефективні. Стосовно ринку землі країн ЄС, то там крім параметрів ефективності аграрного виробництва та дисконтної ставки враховується вектор субсидій  на 1 га аграрного виробництва.

   Як  перший крок при впровадження ринку землі пропонується сформувати пропозицію за рахунок землі державних підприємств. Серед таких, що визначають рівень цін в умовах обмеженої пропозиції та макроекономічної нестабільності, швидше за все буде фактор прибутковості аграрного виробництва у найбільш ефективних виробників.

Оцінка попиту на землю сільськогосподарського призначення визначається на підставі дисконтного потоку прибутку, що створюється у процесі землекористування. Всі землекористувачі діляться на категорії залежно від ступеня прибутковості бізнесу. Наступним кроком буде інтеграція попиту окремих груп землекористувачів залежно від максимальної ціни, яку вони взмозі сплатити за 1 га. Аналогічним шляхом здійснюється інтеграція пропозиції землевласників, де головним параметром виступає час отримання орендної плати протягом очікуваної тривалості життя (егоїстична модель), або протягом нескінченого часового інтервалу (альтруїстична модель). На підставі порівняльного аналізу ступеня ризику аграрного бізнесу і банківської справи робляться висновки про інтервал для ставки дисконту для землевласників та землекористувачів.

Ходаківська О. В. Ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення в Ізраїлі // Економіка АПК. - 2019. - № 2. - С. 84-92.

Анотація: Виявлено особливості регулювання ринкового й економічного обігу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в Ізраїлі. Визначено ключові положення, які можуть бути імплементовані у вітчизняну практику земельного реформування.

   На сьогодні для України питання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення знаходиться в площині особливого контролю. Адже володіючи родючими ґрунтами, за сприятливих природно-кліматичних умов та вигідного економіко-географічного розташування наша держава мала б належати до найуспішніших країн світу. Перелічені чинники повинні були б сприяти потужному розвитку аграрного сектору держави, забезпеченню внутрішнього ринку якісною та доступною сільськогоспоарською продукцією, розвитку ефективного експорту несировинних товарів. Але дотепер землі сільськогосподарського призначення залишаються поза повноцінним економічним та ринковим обігом, що стримує процес завершення земельної реформи, формування ефективного власника землі, а звідси і розвиток вітчизняного аграрного сектору.

З погляду ведення сільського господарства Ізраїль має не найкращі природні умови. Країна знаходиться на Близькому Сході, біля східного узбережжя Середземного моря, характеризується степовими та пустельними зонами із значним коливанням денних та нічних температур повітря, його невисокою відносною вологістю, малохмарною, спекотною та посушливою погодою. За середньорічними показниками кількість опадів у цьому регіоні не перевищує 500 мм на рік, з огляду на що більша частина території (60%) класифікується як посушлива та є пустелею. Такі природні умови практично роблять землеробство неможливим без зрошення. Проблема нестачі води для потреб сільського господарства вирішується через широке запровадження інноваційних рішень щодо використання стічних вод та застосування новітніх технологій і обладнання для потреб зрошення.

   У результаті повсякденної наполегливої роботи та цілеспрямованої державної підтримки у питаннях протистояння несприятливим природним умовами, з одного боку, та невеликим площам орних земель і дефіциту прісної води, з іншого, сільське господарство Ізраїлю «не завдяки, а всупереч» перетворилось у високотехнологічну галузь національної економіки.

Ізраїль є одним із світових лідерів з виробництва та експорту цитрусових, включаючи апельсини, грейпфрути, мандарини. Крім цитрусових тут вирощують авокадо, банани, яблука, черешню, сливи, персики і нектарин, виноград, фініки, полуницю, хурму, гранати тощо. Нині сільськогосподарська продукція становить 2,5% ВВП країни та 3,6% експорту. Лише 3,7% працюючих Ізраїлю задіяно в сільському господарстві. При цьому держава на 95% забезпечує власні потреби у продовольстві, імпортуючи лише зерно, олійні культури, м'ясо, каву, какао і цукор.

 Успіх агропродовольчого сектору Ізраїлю зумовлений тісною співпрацею між аграріями та наукою. Результати наукових досліджень і розробок миттєво спрямовуються на поля для практичних випробувань, а проблеми, що виникають, передаються вченим – в Організацію сільськогосподарських досліджень при Міністерстві сільського господарства Ізраїлю. Більшість науково-дослідних інститутів, що займаються проблемами сільського господарства, підтримують тісні зв'язки з Організацією ООН з продовольства і сільського господарства, тим самим забезпечуючи постійний обмін інформацією з іншими країнами. Поєднання здобутків прикладної науки і цілеспрямованої державної підтримки створили сприятливі умови ізраїльським фермерам для модернізації техніки й технологій та допомогли адаптуватися до мінливих геополітичних, ринкових і кліматичних умов, що створило міцне підґрунтя для сталого розвитку галузі.

     Загальна площа країни становить 2207 тис. га, з яких 532 тис. га, або 24,1% - це землі сільськогосподарського призначення. Під орними землями перебуває 295 тис. га, або 55,5% від площі сільськогосподарських угідь.

    Майже 533 тис. га (або 93%) земель сільськогосподарського призначення перебуває у власності держави. У приватній власності налічується 40 тис. га (або 7% загальної площі с.-г. земель). З метою здійснення управління земельними ресурсами Ізраїлю в інтересах суспільства, збереження навколишнього природного середовища та забезпечення достатнього земельного резерву для майбутніх потреб і розвитку країни, сприяння конкуренції на ринку земель та запобіганню концентрації земельних площ було створено Земельне управління Ізраїлю.

Статтею 2 Закону Ізраїлю «Про управління земельними ресурсами Ізраїлю»  від 29.07.1960 р. на Земельне управління було покладено наступні функції:

• управління землями державної власності під житловою забудовою відповідно до потреб національної економіки, суспільства і навколишнього природного середовища;

• придбання земель від імені держави;

• гарантування і збереження прав власності на землі;

• сприяння реєстрації прав на землю в земельних реєстрах;

• надання послуг держателям прав на землі Ізраїльської держави з метою забезпечення раціонального управління;

• надання інформації щодо використання земель різних форм власності й                користування, включаючи детальну інформацію про діяльність Земельного управління Ізраїлю (в частині земель, що перебуває під його управлінням), а також відомості про стан земель, які необхідні для виконання заходів з планування Територіального розвитку і збереження земельних ресурсів;

• будь-яку іншу функцію, пов'язану з управлінням земельними ресурсами.

   Земельне управління Ізраїлю має право у примусовому порядку викупити земельні ділянки у їхніх власників. Це допускається за умови, якщо така земельна ділянка потрібна в цілях розвитку країни, створення нових поселень або в цілях безпеки. Разом із тим особа, в якої купується земельна ділянка, має право на компенсацію від Земельного управління Ізраїлю. Компенсація виплачується у грошовій формі, якщо інше не передбачено договором. Розмір компенсації визначається угодою між Земельним управлінням Ізраїлю та власником ділянки, а за відсутності угоди в судовому порядку.

   Якщо земельна ділянка, яка купується у примусовому порядку, використовується для ведення сільського господарства і є основним джерелом доходу для його власника, Земельне управління Ізраїлю, на вимогу власника, пропонує йому іншу земельну ділянку в якості повної або часткової компенсації.

    Законом Ізраїлю «Основний закон про землі Ізраїлю» від 29.07.1960 р. визначено, що відчужувати право власності на землі державної власності шляхом їх продажу або іншим чином заборонено. Це означає, що землі сільськогосподарського призначення державної власності в Ізраїлі передаються лише в користування. Обіг земель державної власності означає, що право власності залишається за Земельним управлінням Ізраїлю, а покупець купує право оренди земель на тривалий період часу, тобто набуває довгострокових прав оренди (від 49 років). З огляду на це більшість сільськогосподарських товаровиробників здійснює господарську діяльність на орендованих землях. Продаж прав оренди сільськогосподарських земель державної власності відбувається на відкритих тендерах.

   Заборона відчуження прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності в Ізраїлі зумовлена ще однією проблемою, а саме - зміною цільового призначення земель сільськогосподарського призначення під землі житлової та громадської забудови. В країні надзвичайно гостро стоїть питання житла, тому інвестори розглядають сільськогосподарські угіддя як об'єкт збільшення їх вартості через відведення під забудову. При оренді земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності в договорі оренди зазначається, що за необхідності та за умови зміни її цільового призначення права оренди на неї переходять до Земельного управління Ізраїлю.

Разом із тим для орендаря державних земель сільськогосподарського призначення існують шляхи збереження прав оренди при зміні їх цільового призначення. У цьому випадку ціна земельної ділянки зміниться, у тому числі й орендна плата за неї. Діючий орендар має згоду залишити за собою право оренди на землю за умови сплати оновленої, відповідно до цільового призначення, орендної плати. Оскільки ціна земель житлової та громадської забудови в Ізраїлі значно перевищує ціну земель сільськогосподарського призначення, часто орендарі відмовляються від такої угоди.

Щодо земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, то права на них через купівлю-продаж можна безперешкодно передавати лише громадянам Ізраїлю.

Анисенко О. В. Світовий досвід консолідації земельних паїв // Інвестиції: Практика та досвід, 2018. - № 24. - С. 102-105.

Анотація: Проаналізовано світовий досвід консолідації земельних паїв, призначення, передумови, тривалість консолідації земель у різних країнах світу. Описані найпопулярніші та найпоширеніші методи консолідації земельних паїв у світі.  З’ясовано, що консолідація земельних паїв агрохол-дингами є особливою формою консолідації земель зі своїми позитивними та негативними сторонами. Позитивним наслідком є підвищення рівня капіталізації сільськогосподарського виробництва, негативним — посилення монополізму на ринку оренди землі та витіснення традиційних форм аграрного підприємництва. Обов язковим є формування комплексу регуляторних норм щодо концентрації земельної власності у підприємницьких формуваннях такого типу. Відсутність нормування може призвести до зростання екологічних і соціальних негараздів у використанні земельних паїв та спровокувати появу кризових явищ у сільському господарстві. З'ясовано, що сьогодні відсутність відповідного законодавства в Україні є перешкодою для здійснити консолідації земель і визначено необхідність запозичення світового досвіду консолідації земель для його використання в Україні, адже виходячи зі світового досвіду, консолідація земель є дуже ефективним засобом розвитку земель сільськогосподарського призначення, який відкриває перед землекористувачами та землевласниками більше можливостей для покращення ефективності землекористування та землеволодіння.

  

     Термін "консолідація земель" означає об'єднання, злиття земель, у землеустрої — це захід з знищення багатомужжя, ліквідації черезсмужжя, який здійснювався у різні історичні етапи як в Україні так і в зарубіжних країнах, з метою зменшення недоліків землеволодіння та зведення великої кількості дрібних ділянок, які належали різним землевласникам, у великі ділянки, які розташовувалися в одному місці.

    Консолідація земель має давню історію, перші роботи проводилися в Данії у середині ХІІІ ст.; у Швеції, 1757 році було прийнято закон про консолідацію земель, під час впровадження якого створювалися приватні сімейні ферми з метою підвищення їх ефективності за рахунок збільшення землекористування; до 1920 року роботи було проведено на площі 20 млн га.

     У наш час консолідація земель проводиться у багатьох країнах в великій кількості. Це, по-перше, країни Північної Європи, а саме: Швеція, Фінляндія, Норвегія, північні райони Польщі, Румунія, Болгарія тощо. Роботи виконуються на основі спеціальних землевпорядних проектів з консолідації земель, їх розробляють державні або приватні компанії, які мають відповідні ліцензії на землевпорядні роботи.

Однією з головних завдань відомства землевпорядкування Нідерландів є консолідація земель, яка сприяє розвитку сільськогосподарського виробництва. Проведення заходів з консолідації земель всіяко підтримується державою. Такі роботи замовляють державні та місцеві органи влади.

     У Молдові у результаті проведеної у 90-х роках ХІХ століття приватизації земель серед християнських господарств переважали дрібні, роздрібнені, нераціональної форми, площею до 5 га. Такі землеволодіння були неконкурентноспросможними, тому управлінці у 2006 році затвердили програму консолідації сільськогосподарських земель, реалізація якої принесла позитивні результат. 

А досвід Китаю свідчить про необгрунтованість протиставлення сімейного й колективного підряду в сільському господарстві. Перерозподіл землі та будь-яка форма підрядної відповідальності дієві лише тоді, коли для нових організаційних структур аграрного підприємництва створені необхідні умови: гарантоване державою постачання селу за твердими цінами добрив, пального, запасних частин; розвинена матеріально-технічна база промисловості, транспорту і збереження сільськогосподарської продукції; наявність ринків збуту сировини, робочої сили; різноманітні інститути фінансової інфраструктури ринку; механізми і процедури капіталізації боргів; система інститутів, що здійснюють контроль за збалансованим розвитком окремих регіонів, рівнем добробуту сільського населення. Процеси передачі сільськогосподарських земель регулюються державою жорстко. Значна кількість сільськогосподарських земель, яка передана на умовах підряду окремим селянським дворам, надана в користування на 15 років. У гірських районах та районах найвищої концентрації національних меншин землі передаються у користування на термін 50 років. У цілому земельне законодавство КНР спрямоване на формування однакових розмірів землекористувань селянських господарств, щоб забезпечити умови для добросовісної конкуренції та сприяти ефективній діяльності щодо відтворення земельно-ресурсного потенціалу. Загалом, найважливіші досягнення китайської реформи належать до аграрної сфери, зокрема, перетворення селянства на економічно самостійний клас і, як наслідок, швидке зростання виробництва. Слід зазначити, що Китай уже близько 10 років утримує світове лідерство за темпами росту ВВП, збереження яких дозволить країні вийти на провідні позиції у світі. Уже понад 20 років він демонструє надзвичайно високі темпи розвитку, а життєвий рівень населення за ці роки зріс щонайменше удвічі. Таким чином, досвід Китаю показує, що реформування земельних відносин має відбуватися з урахуванням національного менталітету.

    У Румунії площа розпайованої землі становить близько 9 млн га ріллі. Мінімальний розмір земельної ділянки — 0,5 га на одну особу, але не більше ніж 10 га на сім'ю, незалежно від кількості землі, внесеної до кооперативу під час його організації. Решта земель кооперативу передається державі або залишається в розпорядженні місцевих органів влади, що можуть надати її особам, які подали заяву і зобов'язуються постійно проживати в цій місцевості та обробляти землю, яку отримують. Інженерно-технічні працівники, працівники комунального господарства та інші спеціалісти сфери обслуговування, якщо вони володіли землею, мають право отримати із земельного фонду сільської громади 0,5 га на сім'ю в користування на час проживання в цій місцевості. Якщо власник не виконує визначених законом умов і протягом року не продає землю, то після письмового попередження на нього накладають штраф за кожен необроблений гектар. Наступного року розмір штрафу збільшується на 50 %, на третій рік — на 100%, після чого земля переходить у власність держави. Румунський досвід може бути частково імплементований у вітчизняну практику регулювання земельних відносин. Внаслідок низького рівня концентрації фінансових ресурсів у громадян Угорщини більшість земельних активів була продана за заниженими цінами — знано меншими, ніж у країнах Західної Європи. Найбільш прикметною ознакою державної політики у сфері земельних відносин була орієнтація на закріплення позицій приватного землекористування для активізації приватної ініціативи на селі. Більше того, почала спостерігатися тенденція входження фермерів у вертикально інтегровані форми кооперації, що витіснило виробничі кооперативи з аграрних ринків у багатьох регіонах та сприяло нарощенню інвестиційного потенціалу аграрної сфери, давало можливість фінансувати й природоохоронні проекти, спрямовані на відтворення земельно-ресурсного потенціалу. Чехія і Словаччина є класичним прикладом правових змін у відносинах земельної власності. Чеський і словацький шлях формування ринкової земельної економіки можна характеризувати як тривалий процес поетапних перетворень, хід якому надав Закон "Про землю" (1991 р.), що заклав правові основи для внутрішньої приватизації сільськогосподарських земель і виробничих засобів усередині сільськогосподарських кооперативів. У країні створено так званий земельний фонд, на баланс якого переведені землі та інші активи, що передаються на період до їх приватизації різним користувачам в оренду. Лише після завершення певної реституції, земля, яка перебуває у розпорядженні фонду, буде віддана на продаж через аукціон. У США на одну ферму припадає 187 га сільськогосподарських угідь. Укрупненню ферм сприяє і розширення виробничих можливостей фермерської сім'ї завдяки технічному прогресу, що досить помітно під час аналізу тривалої ретроспективи. Наприклад, упродовж 100 років чисельність фермерських господарств в Америці зменшилася з 6 до 2 млн, а середній розмір ферми — збільшився із 56 до 175 га. У США сімейні фермерські господарства діляться на п'ять груп:

— господарства сільських жителів (із загальним об'ємом виробництва продукції, що реалізується, до 10 тис. дол. на рік);

— малі сімейні ферми — відповідно 10 — 40;

— сімейні ферми — 40—250;

— великі сімейні ферми — 250 — 500;

— дуже великі сімейні ферми понад 500 тис. дол. на рік.

Досвід Росії щодо становлення нових земельних відносин і багатьох інших країн показав, що у вирішенні земельних проблем головну роль відіграє держава. У Росії масштабну консолідацію земельних наділів здійснюють агрохолдинги. В країні існує компанія, під управлінням якої перебуває 650 тис. га , і ще стільки ж у Казахстані та Україні.

Середній наділ російських агрохолдингів становить 200 — 300 тис. га, крім того є достатньо велика кількість регіональних компаній, які володіють у середньому в регіонах від 50 до 100 тис. га. Для порівняння: в американського фермера в користуванні перебуває до 0,2 тис. га в середньому.

     Консолідація в Росії відбувається двома шляхами. Згідно з першим інвестор укладає договори оренди з власниками паїв. Другий — це процес скупівлі інвестором частки (паю). В Росії в основному скуповують паї ті, хто хоче якомога дорожче їх продати.

     В Естонії, згідно з "Законом про землеустрій"  консолідація земель включає землевпорядні дії з обміну та "перемежуванню" нерухомості. Завданням землевпорядних дій з "перемежування" є реорганізація та створення нових землекористувань.

Блажівська Н. Є. Критерії пропорційності мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення як обмеження права власності в практиці Європейського суду з прав людини // Право України, 2018. -№ 7. -  С. 219-231.

  Анотація: Розглянуто питання забезпечення балансу публічних інтересів та інтересів власника при встановленні мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Визначено критерії пропорційності мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення як обмеження права власності відповідно до практики ЄСПЛ.

   22 травня 2018 р. Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) ухвалив рішення у справі "Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine, яким визнав, що законодавство України про встановлений мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення порушує ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Це рішення викликало резонанс у суспільстві загалом та в професійному середовищі зокрема, а тому, напевно, спричинить хвилю нових публіцистичних і наукових досліджень на предмет необхідності зняття мораторію. Власне, ця стаття й присвячена питанню забезпечення балансу публічних інтересів та інтересів власника при встановленні мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Питання мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення неодноразово порушувалося у дослідженнях вітчизняних науковців, фахівців як із цивільного, так із земельного права. Серед них можна назвати Д. Бусуйок, М. Євдокимова, Т. Коваленко, П. Кулинича, О. Лисанця, І. Мироненка, А. Мірошниченка, О. Погрібного, Н. Черкаську, А. Юрченко та ін. Однак у світлі вказаного рішення ЄСПЛ це питання набуває нової актуальності. 

Обрання предмета дослідження обумовлено тим, що дотримання принципу пропорційності визнається ЄСПЛ одним із трьох головних критеріїв, що їх слід оцінювати, аби зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є такий захід законним; чи втручання в право власності має на меті "суспільний інтерес"; чи є такий захід пропорційним цілям. Відтак у справі "Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine" ЄСПЛ визнав українське законодавство таким, що відповідає вимогам законності та наявності суспільного інтересу для забезпечення якого вводився мораторій, але встановив порушення принципу пропорційності. Що стосується законності, то мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення сьогодні закріплений у п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗК України). Відповідно до практики ЄСПЛ принцип законності передбачає, що застосовні положення національного законодавства повинні бути досить доступними, точними, а їх застосування - передбачуваним. При цьому ЄСПЛ визнав, що невизначеність, викликана неодноразовим продовженням мораторію і неодноразовим недотриманням Україною встановлених термінів створення ринку сільськогосподарських земель, зробила відповідне законодавство непередбачуваним. Однак повторив правовий висновок, сформульований раніше у справах "Hutten-Czapska v. Poland"6 (стосувалася обмеження прав власників житла, зокрема недосконалих правових норм, що стосуються визначення розміру орендної плати) та "Broniowski v. Poland"7 (стосувалася компенсації вартості втраченого внаслідок переселення сім'ї нерухомого майна (будинку і земельної ділянки), яке розміщувалося у місті Львові і належало ще до початку Другої світової війни бабці позивача), відповідно до якого питання невизначеності законодавства доречно розглядати при визначенні того, чи було забезпечено справедливий баланс між відповідними інтересами. Згідно з другим критерієм будь-яке втручання у права, закріплені в Конвенції, повинно мати на меті легальні цілі. Щодо мораторію, то до таких цілей слід віднести, зокрема, недопущення надмірної концентрації землі в руках багатих осіб або ворожих держав, її вилучення із культивування, прагнення уникнути безземелля і зубожіння сільського населення, усі з яких задовольняють потреби національної та продовольчої безпеки. При цьому ЄСПЛ визнав очевидну невідповідність між проголошеними цілями мораторію, а саме необхідністю підготовки ринкової інфраструктури, й очевидною відсутністю відчутного прогресу в цьому напрямі. Така невідповідність ставить під сумнів те, що продовження мораторію після певного моменту було розумним засобом досягнення проголошених цілей. Проте ЄСПЛ, як і в справі "Bittö and others v. Slovakia (стосувалася системи обмеження орендних ставок, що передбачала низький рівень орендної плати для орендодавців), визнав, що це питання слід розглядати в контексті пропорційності оспорюваної міри.

    У загальному вигляді принцип пропорційності означає, що втручання в право власності повинно мати розумний пропорційний зв'язок між використовуваними засобами і метою, до досягнення якої прагне держава, включаючи заходи, спрямовані на контроль за використанням майна індивіда. У судовій практиці принцип пропорційності проявляється через застосування так званого тесту на пропорційність. Останній включає

в себе три критерія: по-перше, засіб, призначений для досягнення мети влади, повинен підходити для досягнення цієї мети (доречність); по-друге, з усіх придатних має бути обрано той засіб, який найменше обмежує право приватної особи (необхідність); по-третє, збиток приватній особі від обмеження її права повинен бути пропорційний вигоді уряду щодо досягнення поставленої мети (пропорційність у вузькому сенсі). Оцінка ЄСПЛ пропорційності втручання у право власності (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції) охоплює: всебічне вивчення різних інтересів, що стосуються оскаржуваної ситуації; перевірку не тільки видимих ознак, а й дослідження реалії оскаржуваної ситуації; оцінку не лише відповідних умов компенсації, а й поведінки сторін, включаючи засоби, які використовує держава, та їх здійснення.

   На нормативному рівні мораторій вперше було запроваджено Законом України від 18 січня 2001 р. "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)"12 (втратив чинність 8 січня 2004 p.). У подальшому мораторій було встановлено в п. 15 Перехідних положень ЗК України13. Спочатку дія мораторію в часі визначалася терміном до 1 січня 2005 p., який пізніше неодноразово пролонговувався. За період свого існування мораторій зазнав кількох суттєвих змін:

1) розширилося коло об'єктів (земельних ділянок), які підпадають під мораторій: від земельних ділянок, які належать громадянам та юридичним особам для ведення селянського (фермерського) господарства

й іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також земельних часток (паїв), - до земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного  сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв);

2) розширилося коло дій, які підпадають під мораторій: від продажу або іншим способом відчуження таких земельних ділянок та земельних часток (паїв), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель

для суспільних потреб, - до купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміни їх цільового призначення (використання), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами;

3) змінився порядок визначення моменту припинення дії мораторію: від визначення терміну дії конкретною календарною датою (наприклад, "до 1 січня 2005 року"), - до визначення терміну дії вказівкою на подію,

яка має настати (наприклад, Законом України від 3 червня 2008 р. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" встановлено, що мораторій діє до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель. Фактично відбулася зміна мораторію з визначеними строком дії на мораторій із невизначеним строком дії. Нині термін дії мораторію визначається двома правилами:

- по-перше, подією, яка має настати - набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення; 

- по-друге, календарною датою, раніше якої мораторій не може припинити свою дію - 1 січня 2019 р. Тобто всі закони, прийняті після 3 червня 2008 p., які декларували "продовження" дії мораторію, ні de jure, ні de facto його не продовжували, оскільки відповідні закони і досі не набули чинності.

Адамчук В. В. За яких умов земля може мати справжнього господаря // Вісник аграрної науки. - 2018. -№ 6. - С. 81-87.

Анотація: Сформулювано основні положення-вимоги законодавчого порядку, затвердження яких гарантуватиме вирішення питання довгострокової оренди або навіть продажу земель сільськогосподарського призначення без негативної перспективи падіння їхньої родючості. Визначено п’ять вимог, яким слід надати законодавчий статус перед тим, як відкривати ринок довгострокової оренди (продажу) земель сільськогосподарського призначення.

    Якщо аналізувати чинний стан із розв’язанням розглядуваної проблеми, то можна помітити таку особливість. Поза увагою спільноти виявився найголовніший чинник: відповідальність власника за землю. Лише в кількох публікаціях наголошується, що в принципі вона має бути. Водночас, більш-менш конкретна форма (суть) відповідальності не пропонується, навіть із досвіду країн європейського простору. Законодавчо оформлена умова відповідальності за використання землі є найголовнішою. Причому не важливо — знаходиться вона у приватній власності чи в оренді. З погляду збереження її родючості — як своєрідного гаранта нашої продовольчої безпеки та взагалі існування — це не має ніякого значення. Оскільки збереження та подальше підвищення родючості українських ґрунтів неможливе без ефективного власника, то його слід створити, вочевидь, і шляхом відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення. Але робити це можна тільки після попереднього узаконювання наступних, принаймні п’яти обов’язкових умов. 

   Умова перша. Власником землі може бути лише фізична (а не юридична!) особа — виключно громадянин України. Нині треба діяти саме так. З напрацюванням досвіду господарювання, із досягненням більш органічного вписування нашої країни у європейський простір тощо, настане час розглянути й оцінити бажання іноземних фізичних (і не тільки) осіб стати власниками землі в Україні. 

   Умова друга. Ціна землі має бути доступною для більшості потенційних гравців земельного ринку. При цьому мова зовсім не йде про її знецінювання, а про те, що можливість купити землю повинні мати не лише ті, кого ми нині називаємо олігархами. А за непомірно високої ціни саме це і може мати місце. Тим більше, якщо брати до уваги ту кредитну політику, яка є і, мабуть, ще довго матиме місце у нашій країні. Завдання кількісного оцінювання 1 га землі має стати предметом прилюдного обговорення із обов’язковим залученням відповідних науковців, які в Україні є. Метою держави при відкритті ринку землі має бути не скільки сума коштів від її продажу, скільки створення ефективного механізму використання свого найголовнішого природного багатства — земельних ресурсів сільськогосподарського призначення. 

   Умова третя. Неможливість монополь- ного володіння землею. Про згубність цього явища зайвий раз говорити немає потреби. Суспільство має домовитись (що цілком реально) і на законодавчому рівні встановити максимально можливу площу землі, яка може бути куплена однією фізичною особою. 

   Умова четверта. Покупець землі має володіти доказами, які свідчать про його хоча б потенційне уміння господарювати на ній. Інакше не можна. Чому для того, щоб сісти за кермо транспортного засобу або зайняти керівну чи навіть рядову посаду, особа повинна отримати відповідні права (докази), а для господарювання на землі можна обходитися без цього? Як уже підкреслювалося вище, нераціональне, невміле, недбале господарювання на землі у підсумку може призвести до катастрофічних наслідків для всього нашого суспільства. Такими правами (доказами) можуть бути наявність аграрної освіти або практичного досвіду ведення сільськогосподарського виобництва у минулому. В Україні за існуючої мережі аграрних вишів ніякої проблеми в отриманні відповідної освіти немає. Більше того, вищі аграрні заклади досконало володіють короткотерміновою практикою підвищення професійної аграрної кваліфікації. І цією можливістю нині можуть скористатися практично всі бажаючі. 

   Умова п’ята, найголовніша. Земля — це практично єдина власність, із якою її власник не може поводитись як йому заманеться. Тому, по-перше, земля має використовуватися виключно за її призначенням, тобто давати врожай. І це призначення може бути змінене лише за форс-мажорних умов державного значення. По-друге, ніхто і ніколи не повинен знижувати родючість ґрунту. Відповідно до ДСТУ «родючість — це здатність грунту задовольнити потреби рослин у елементах живлення, волозі, повітрі, а також забезпечувати умови їхньої нормальної життєдіяльності для створення ними відповідної біомаси (врожаю)» . Її характеризують численними показниками і серед них до біологічних показників родючості відноситься і вміст гумусу. За показник контролю (моніторінгу) родючості ґрунтів з акумулятивно-гумусованим профілем , для прикладу можна прийняти майже усім відомий і зрозумілий рівень гумусу у ґрунті. За наявності сучасної лабораторно-польової бази практичне його визначення не є предметом обговорення. Інша справа, що цей показник має бути ретельно зафіксованим для кожної земельної площі перед здійсненням процедури її продажу. Нехай, для прикладу, у якогось власника на якійсь ділянці на момент її купівлі рівень гумусу становив 3,8±0,2%. Таке цифрове представлення даного оцінювального показника означає, що він знаходиться у довірчому інтервалі 3,6 – 4,0%. Інакше представляти рівень гумусу у ґрунті не можна, оскільки характер його розподілу по площі ділянки є процесом виключно випадковим. Якщо через певний період (рік-два, наприклад) виявиться, що рівень гумусу на використовуваній площі знаходиться у межах довірчого інтервалу (у цьому випадку — це 3,6–4,0%), то земля експлуатується власником належним чином. За умови зростання рівня гумусу ґрунту понад 4%, власник цієї земельної ділянки, як ефективний її господар, має одержати від держави відповідне фінансове заохочення Водночас, якщо на момент перевірки рівень гумусу контрольованої земельної площі вийшов за нижню межу довірчого інтервалу, тобто став меншим за 3,6% (наприклад 3,4%), вона має бути безповоротно і назавжди вилучена у її власника, а останній повинен відшкодувати збитки (втрати рівня гумусу на 0,2%), нанесені землі його «дбайливим» господарюванням. Більше того, він на законодавчому рівні позбавляється права повторної купівлі земельної площі. Функцію контролера рівня гумусу у приватних земельних площах має взяти на себе держава. Це органічно поєднуватиметься з її бажанням мати ефективного власника земель сільськогосподарського призначення.