Світовий досвід ринкового обігу земель

     Економічний та ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення є основою земельних відносин в аграрній сфері за умови ринкового розвитку економіки. Для нашої країни питання ринкового обігу земель сільгосппризначення нині стоїть особливо гостро. Україна володіє значними площами високопродуктивних земельних угідь, що можуть стати запорукою потужного розвитку аграрного сектору, забезпечення внутрішнього ринку дешевою та якісною сільськогосподарською продукцією, розвитку ефективного експорту несировинних товарів. Однак консолідованої моделі ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні досі не напрацьовано, що створює умови невизначеності щодо подальшого розвитку земельних відносин, з огляду на це досить актуальним та корисним є вивчення зарубіжного досвіду функціонування та регулювання земельного ринку з метою пошуку кращих світових практик, які можуть в подальшому бути використані в Україні. 

Ходаківська О., Юрченко І. Обіг земель сільськогосподарського призначення в Японії // Землевпорядний вісник. - 2019. -№ 5. - С. 26-31.

Анотація: Викладено результати наукових досліджень з питань функціонування ринкового обігу прав власності і користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в Японії. Розкрито концептуальні засади державної регуляторної політики у сфері земельних відносин.

Упродовж значного проміжку часу сільське господарство Японії, маючи хороше технічне забезпечення, значно поступається в ефективності виробництва продукції іншим сферам економіки країни. Сільське господарство Японії, разом із лісовим та рибним, займає близько 1,4% від валового внутрішнього продукту країни, в результаті чого майже повністю залежить від державних субсидій.

    Серед основних проблем аграрного сектору Японії головною є земельне питання. Пояснюється це тим, шо тільки 4,4 млн га, або 12,1% земель країни є придатними для ведення сільськогосподарського товаровиробництва, більша половина яких використовується для впрошування рису. Крім того, ситуацію ускладнює особливість рельєфу, а саме відсутність достатніх рівнинних плош, тому більшість земель сільськогосподарського призначення розташовані на схилах гір, шо робить неможливим використання великогабаритної сільськогосподарської техніки.

Впродовж 2000-2017 рр. в Японії спостерігається зменшення площ земель сільськогосподарського призначення. У 2017 р. площа сільськогосподарських земель становила 4,4 млн га, шо на 23 тис. га менше, ніж у 2016 р., а за період 2000-2017 рр. площа сільськогосподарських земель скоротилася на 836 тис. га, або на 49,2 тис. га/рік . Максимальне зменшення сільськогосподарських плош відбулося протягом 2000-2005 років (на 566 тис. га).

     Одночасно із зменшенням площ земель сільськогосподарського призначення відбулося зменшення площ ріллі. За період 2000- 2017 рр. площа орних земель в Японії зменшилася на 150 тис. га, або на 1,1% .

Таке скорочення пояснюється зростанням попиту на імпортну для країни пшеницю та зменшення попиту на рис, а також виведення земель сільськогосподарського призначення під будівництво житла, заводів, потреб інфраструктури тошо.

Близько 85% площ земель сільськогосподарського призначення перебуває у приватній власності фермерів, що характеризує земельні відносин Японії в сільському господарстві як фермероорієнтовані.

   Характерною особливістю земельних відносин Японії є значна парцеляція земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Тому фермери обробляють невеликі, географічно розсіяні земельні наділи, що суттєво ускладнює використання техніки і стримує ефективне виробництво сільськогосподарських культур.

   У результаті дрібного землеволодіння та неможливості використання великої сільськогосподарської техніки, обробіток землі відбувається із застосуванням значних обсягів мінеральних добрив та хімічних засобів захисту рослин, шо є наслідком інтенсивного землеробства і, як результат, виснаження земель.

Саме тому питання консолідації земель сільськогосподарського призначення було і залишається одним із пріоритетних завдань для сільськогосподарської політики Японії. Відправною точкою у побудові сучасних земельних відносин в сільському господарстві Японії є земельна реформа, яка була розпочата після закінчення другої світової війни. Основною метою земельної реформи була трансформація земельних відносин шляхом передачі земель із власності поміщиків до власності селян, які обробляли ці землі. Земельною реформою був закладений основоположний принцип фермерства шодо володіння і використання сільськогосподарських угідь — надання права власності на землю тим, хто на ній працює! В результаті реформи 90% земель сільськогосподарського призначення були передані в приватну власність .

З метою забезпечення ефективного використання земель сільгосппризначення, регулювання переходу прав власності на землі та збільшення внутрішнього виробництва сільськогосподарської продукції в Японії був прийнятий Закон «Про сільськогосподарські землі» № 229 від 1952 р. Цим нормативно-правовим актом визначено, що всі транзакції щодо земель сільськогосподарського призначення мають бути погодженні з Сільськогосподарським комітетом, який, в свою чергу, надає дозвіл або аргументовану відмову на продаж або купівлю земель сільськогосподарського призначення.

   Того ж року був прийнятий Закон Японії «Про Сільськогосподарський комітет» № 88 від 1952 р., який спрямовувався на забезпечення раціонального та сталого управління сільським господарством шляхом регулювання купівлі/продажу земель сільськогосподарського призначення.

Таким чином, в Японії було сформовано законодавчу базу, що регулює ринковий обіг земель сільгосппризначення та створений Сільськогосподарський комітет — інституція, яка від імені держави здійснює регулювання такого обігу, але не розпорядження землями.

Відповідно до Закону «Про Сільськогосподарський комітет» № 88 від 1952 р. визначено, що, крім дозволу на купівлю/продаж земель сільськогосподарського призначення, спеціальних дозволів потребують і такі операції із землею, як:

• емфітевзис;

• застава прав власності чи оренди для отримання кредиту або інших зобов'язань;

• лізинг.

   При укладанні вищезазначених угод без повідомлення про це Сільськогосподарського комітету такі операції визнаються не дійсними та тягнуть за собою штраф в еквіваленті 24 тис. євро або позбавлення волі на З роки 

   Крім того, без отримання дозволу від Сільськогосподарського комітету власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення не має права здійснити зміну цільового призначення земель (наприклад, під забудову).

    До випадків, за яких дозвіл Сільськогосподарського комітету не потрібен, належать:

• покупцем є держава (слід лише повідомити Сільськогосподарський комітет, якщо купівля відбувається на аукціоні);

• покупцем є адміністративно- територіальна одиниця (префектура);

• купівля/продаж відбувається через посередництво на підставі цивільного арбітражного права (за участю суду та представником комісії з цивільного посередництва);

• право власності набувається через успадкування (необхідно повідомити Сільськогосподарський комітет);

• купується право власності на земельні угіддя, зайняті лісами, з метою подальшої зміни їх цільового призначення на землі сільськогосподарського призначення.

   Основна вимога для покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення визначена в ст. 2-2 Закону Японії № 229 від 1952 р. «Про сільськогосподарські землі», де зазначено, що особи, які набувають право власності на сільськогосподарські угіддя, повинні забезпечити належне та ефективне використання сільськогосподарських угідь. Крім зазначеної вимоги, законодавством визначено, що право власності на землі сільськогосподарського призначення можуть набувати фізичні та юридичні особи, які:

• особисто братимуть участь в обробітку земельної ділянки або здійснювати особисте управління сільськогосподарським господарством на земельній ділянці, яка купується (для фізичних осіб);

• займатимуться виключно сільськогосподарським товаровиробництвом, будь-яка інша діяльність не допускається (для юридичних осіб).

У випадках, коли право власності на земельну ділянку було продано особі, яка порущила встановлені вимоги, Сільськогосподарський комітет скасовує дозвіл, анулюючи угоду купівлі/продажу земельної ділянки. Слід зазначити, що в цьому випадку право на земельну ділянку не переходить до Сільськогосподарського комітету, а повертається до попереднього власника.

У разі, якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення необхідна для державних потреб, але вона перебуває в заставі по кредитних зобов'язаннях, власнику пропонується за державний кощт виплатити всю заборгованість по кредиту, але за умови продажу земельної ділянки державі.

Що стосується оцінки земель сільськогосподарського призначення для її подальшого продажу, в Японії існують спеціалізовані Інтернет-ресурси з масової оцінки земель , які на безоплатній основі, через мережу, здійснюють ринкову оцінку земельних наділів. За даними спеціалізованих Інтернет- ресурсів з масової оцінки земель, у 2018 р. вартість земель сільськогосподарського призначення в Японії становила в середньому 7,1 тис. євро/га.

У зв'язку із особливим статусом земель сільськогосподарського призначення, зумовлених їх фізичною обмеженістю, щорічним зменшенням площ, у Японії заборонено набувати право власності на сільськогосподарські землі шляхом їх купівлі іноземними громадянами. Заборона стосувалася не тільки прав володіння, але й користування — оренди. Проте у 2009 р. заборону на оренду земель сільськогосподарського призначення для іноземних громадян було знято.  Впродовж трьох років після зняття заборони на оренду земель сільськогосподарського призначення для іноземців на ринок зайшло більше тисячі іноземних агроформувань з виробництва сільськогосподарської продукції, що позитивно вплинуло на забезпечення внутрішніх потреб країни в аграрній продукції. Нині саме з іноземними аграрними компаніями Японія пов'язує надії на успішну розбудову аграрного сектору. Набувати у власність землі сільськогосподарського призначення іноземцями в Японії — заборонено.

   Разом з тим, слід зауважити, що законодавство Японії передбачає обов'язкове отримання іноземними громадянами дозволу від Сільськогосподарського комітету на право оренди сільськогосподарських угідь. У такому дозволі може бути відмовлено, якщо, на думку комітету, оренда земель призведе до надмірної концентрації земель.

Левек Роберт та ін. Моделі регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в країнах Європейського Союзу / Р. Левек, О. В. Ходаківська, І. В. Юрченко // Економіка АПК. - 2017. - № 10. - С. 5-12.

Анотація: Досліджено моделі регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення країн ЄС у контексті застосування їх досвіду в Україні. Проаналізовано ступінь застосування країнами ЄС такого інструменту регулювання ринку земель, як "переважне право". Визначено, що в розглянутих європейських країнах ринок земель сільськогосподарського призначення є регульованим спеціалізованими державними неприбутковими агентствами. Модель сімейного фермерства є еталонною в ЄС, тому регулювання ринку земель здійснюється саме у цьому контексті. Фермер завжди є першочерговим покупцем на ринку землі. Земля повинна бути не доступна інвесторам, які не займаються сільськогосподарським товаровиробництвом. 

   Світовий досвід вказує на існування різноманітних моделей обігу земель, які можуть бути ефективними, якщо враховують конкретні особливості тієї чи іншої країни та національні інтереси. Практично кожна країна світу в той чи інший спосіб регулює такий обіг. Є країни з «жорстким» регулюванням земельних трансакцій, такі як Данія, або «м'яким» як у Німеччині, але практично кожна розвинута країна віддає пріоритет місцевим фермерам, що проживають на даній території й ведуть господарство. Першочергове право на викуп земельної ділянки надається орендареві або власникові суміжної ділянки за умови, що він є фермером, самостійно господарює на землі та відповідає кваліфікаційним вимогам, а також може довести свою матеріальну й фінансову спроможність обробляти земельну ділянку.

Поширеною практикою є надання переважного права спеціалізованій агенції, що здійснює регулювання ринкового обігу, як-то Агентство сільськогосподарської нерухомості в Польщі (ANR,) або Товариство з управління землями в Німеччині (BVVG), чи Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій у Франції (SAFER), або ж надання переважного права територіальним громадам чи місцевим земельним управлінням, якщо потенційний покупець не відповідає встановленим вимогам.

   Найпоширенішими регуляторними інструментами й обмеженнями, які використовуються у світовій практиці, є такі:

обмеження щодо суб'єктного складу покупців;

кваліфікаційні вимоги до покупців;

встановлення перехідного періоду, протягом якого діють тимчасові обмеження щодо купівлі/продажу земель для іноземців, юридичних осіб тощо;

граничні розміри земельних ділянок (як максимальні, так і мінімальні), що можуть знаходитися у власності або користуванні фізичних та юридичних осіб;

мінімальні й максимальні строки оренди земель;

     заборона або обмеження щодо зміни цільового призначення земельної ділянки; 

     регулювання цін;

 запровадження прогресивних шкал оподаткування земельних трансакцій;

 екологічні обмеження щодо використання земель;

встановлення переважного права на придбання земель сільськогосподарського призначення залежно від країни: орендарем, власником суміжної земельної ділянки, спеціалізованою агенцією. 

   Для прикладу, Агентство сільськогосподарської нерухомості Польщі із 270 тис. угод (площею 400 тис. га) використало своє переважне право лише 293 рази, викупивши земельні ділянки площею 6,5 тис. га, тобто менше 2%.

Обмеження можуть бути встановлені на державному, регіональному, муніципальному рівнях (на рівні окремих федеральних земель, провінцій, кантонів тощо).

   До питань, які можуть бути вирішені на місцевому рівні, належать:

- прийняття рішень щодо «відкриття» ринку земель;

- визначення суб'єктного складу щодо покупців (визначається коло осіб, які можуть купувати земельні ділянки; 

- право на придбання земель юридичними особами; 

- жителями інших областей, країн, регіонів тощо);

- встановлення перехідного періоду щодо тимчасових обмежень;

- встановлення розміру земельного податку та визначення пільг.

Метою земельної політики в ЄС є збереження європейської моделі багатофункціонального сільського господарства, що характеризується, передусім, малими й середніми формами господарювання сімейного типу та кооперативними об'єднаннями, гарантуванням прав власності на майно й землю, справедливим доступом до виробничих і природних ресурсів на відповідній території з урахуванням принципів збереження націопальних та культурних традицій, верховенства права й урахування потреб суспільства, включаючи інтереси майбутніх поколінь.

   Країни ЄС застосовують різні регуляторні механізми, виходячи з національних інтересів, необхідності гарантування продовольчої безпеки та особливостей економіки й організації ведення раціонального сільського господарства. При цьому пріоритет віддається збереженню та розвитку фермерських господарств сімейного типу.

   Метою регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в Німеччині є не контроль ринку земель і земельних трансакцій заради самого контролю, як подається окремими експертами, а недопущення виникнення загроз для оптимальної інституціональної структури аграрного сектора.   З огляду на це Законом Німеччини «Про заходи щодо вдосконалення структури аграрного сектора та охорони сільськогосподарських і лісогосподарських організацій» передбачено, що потенційний покупець, який не відповідає встановленим вимогам, може одержати відмову щодо придбання земель сільськогосподарського призначення у разі :

- якщо продаж земель призведе до «небажаного» їх перерозподілу (у більшості випадків ця норма застосовується тоді, коли покупець не є фермером);

- якщо погіршується структура фермерського господарства через зменшення розміру землекористувань, що може призвести до зниження його ефективності, парцеляції чи формування незручних для обробітку земельних масивів;

- ціна продажу земельної ділянки відрізняється від середніх цін продажу, що склалися в окремому регіоні, більш як на 50%. Проте на рівні окремих федеральних земель можуть бути встановлені інші граничні значення. Так, у Баден-Вюртемберзі ця межа становить 20%.

У більшості випадків відмова пояснюється тим, що земельна ділянка сільськогосподарського призначення продається особі, яка не є фермером («несприятливий» розподіл земель). Якщо відмова була надана, органи Федерального землеуправління (Federal Lander) передають справу на розгляд до регіональної неприбуткової компанії з управління землями (Landgesellschaft).

   За таких умов регіональна компанія (Landgesellschaft), що здійснює управління землями в окремому регіоні, може реалізувати своє право першочергового викупу земельної ділянки. Однак спочатку вона проводить аналіз наслідків використання такого права, керуючись юридичними й економічними оцінками. Як правило, переважне право застосовується, якщо на певній території існує, принаймні, одне агроформування, що потребує розширення площі, або ж дана земельна ділянка сприятиме поліпшенню структури землекористування консолідацією земель.

   Регіональна неприбуткова сільськогосподарська компанія виступає в особі покупця, викуповуючи земельну ділянку, яка переходить у її власність, про що роблять відповідні записи до земельного реєстру. У подальшому вона продає земельну ділянку тому покупцеві, який відповідає встановленим вимогам і є місцевим фермером.

Слід зазначити, що своє переважне право на придбання земель сільськогосподарського призначення регіональні сільськогосподарські компанії Німеччини (Landgesellschaft) застосовують у 24-30% трансакцій, що відбуваються за їхньою участю.

   У більшості випадків це право було ними застосовано з огляду на те, що жодний місцевий фермер не виявив бажання придбати землю, виставлену на продаж. Нині однією з причин зниження попиту на сільськогосподарські угіддя є зростання цін. Так, протягом 2008-2013 років у Німеччині ціни на землі сільськогосподарського призначення зросли на 78%. У цьому зв'язку ще одним важливим питанням, що впливає на функціонування ринку земель Німеччини, є регулювання рівня цін, ріст яких не повинен перевищувати 120-150% середньої ціни залежно від регіону, що склалася за попередній рік.

   Гострою проблемою ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, з якою зіштовхнулася Німеччина, є те, що продаж акцій та інших цінних паперів сільськогосподарських підприємств і кооперативів, які є юридичними особами, не підлягає жодному контролю й не вимагає одержання будь-яких дозволів. Як наслідок акції скуповуються особами, які не є фермерами, а придбання земель розглядається як спосіб збереження капіталу та спекулятивного збагачення. Тому нині постало питання про необхідність запровадження контролю за продажем акцій і цінних паперів сільськогосподарських компаній.

Заслуговує на увагу також модель регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення у Франції, що реалізується за участі приватної неприбуткової організації - Агентства з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (SAFER), діяльність якої контролюється державою в особі Міністерства сільського господарства й Міністерства фінансів.

   Основним завданням SAFER є стимулювання розвитку фермерства, у т.ч.     регулюванням ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Його реалізація відбувається через обмеження земельних площ, що можуть знаходитися у володінні одного землекористувача (на правах власності або користування). Максимальна площа земель, якими володіє одна особа, є різною залежно від провінції. Якщо фермер виявив намір придбати виставлену на продаж земельну ділянку, але вже володіє землями сільськогосподарського призначення, площа яких перевищує максимально допустимі розміри у даній провінції, такому фермеру буде відмовлено. Натомість перевагу одержить фермер, який має у володінні меншу площу земель, або молодий фермер, що прагне започаткувати власну справу.

Ходаківська О. В. Регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення у Франції // Економіка та держава. - 2018. - № 3. - С. 17-21.

Анотація: Наведено досвід Франції щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Висвітлено його мету та основні задачі. Проаналізовано роль і місце Агентства з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій Франції (SAFER) у ринковому обігу земель та наведено основні регуляторні інструменти. На основі проведеного дослідження побудовано структурно-логічну схему регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення Франції.

  

   Проблеми ринкового обігу земель та необхідності його регулювання у Франції постали після завершення другої світової війни. Цей період ознаменувався загостренням продовольчої кризи, відсутністю збаансованої структури агросектору, близьким до стихійного виробництвом продовольства тощо.З огляду на це, продовольча безпека стає пріоритетним напрямом державної політики країни, спонукаючи до важливих змін у співвідношенні землі, праці та капіталу. Саме у цей період розпочинається формування моделі сімейного фермерського господарства як основи аграрного устрою країни підпорядкованого відповідній аграрній та земельній політиці, в основу якої покладено поєднання діяльності саморегулюючих сільськогосподарських організацій та державного регулювання. У результаті ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення стає чітко регульованим державою та професійними об'єднаннями сільськогосподарських товаровиробників. Протягом декількох років запровадження цілеспрямованої та послідовної державної політики, Франція, із країни з продовольчим дефіцитом, перетворюється на одного з провідних світових експортерів сільськогосподарської продукції . Досвід Франції в побудові політики щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення є цінним і актуальним для України, яка нині вибудовує власну модель ринкового обігу сільськогосподарських земель. 

Земельні перетворення у сільському господарстві Франції базувались не лише на ринкових умовах, а й на глибокій зміні структури використання земель, що дозволило забезпечити дохідність сільського господарства на рівні з іншими секторами економіки та гарантувати соціальні ціни на продукцію сільського господарства. В основу моделі, яка застосовувалася, було покладено розвиток фермерських господарств сімейного типу, а не великих підприємств.

    На початку 1960 р. у Франції був прийнятий Закон "Про аграрну політику" № 60-808 від 05.08.1960 р., який спрямовувався на:

— підвищення продуктивності сільського господарства разом із впровадженням технічного прогресу та забезпеченням раціонального розвитку виробництва;

— завоювання внутрішнього і зовнішніх ринків збуту сільськогосподарської продукції та сировини, шляхом прямого впливу на умови збуту (надання пріоритету особам зайнятим у сільському господарстві);

— збереження неосвоєних земель;

— забезпечення для фермерів і осіб зайнятих у сільському господарстві одержання прибутку від землі-ка-піталу еквівалентному тому, який би вони отримували в інших секторах економіки;

— забезпечення ефективного соціального захисту фермерам і особам зайнятим у сільському господарстві;

— розвиток сільського господарства для кожного, окремо взятого регіону з урахуванням його особливостей;

— підтримання і заохочення розвитку сімейних ферм [3].

    Виходячи із перелічених завдань було створено Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (SAFER),  на яке було покладено три основних завдання: підвищення продуктивності сільського господарства та підтримка молодих фермерів; захист навкоишнього середовища, ландшафтів і природних ресурсів; підтримка та розвиток сільських територій.

SAFER — це товариство з обмеженою відповідальністю, яке є неприбутковою організацією та підпорядковується Міністерству сільського господарства та Міністерству фінансів. Діяльність Агентства з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (SAFER), базується на тісній співпраці між державою та самоврядними професійними організаціями фермерів. Агентство SAFER має розширену мережу представництв по всій території країни, які перебувають під керівництвом ради директорів, що складається з різних учасників (сільськогосподарський банк (Crеdit Agricole), місцевих сільськогосподарських палат (Chambre d'Agriculture), колективних інвестиційних компаній, місцевих органів влади, професійних аграрних об'єднань, включаючи профспілки).

    Відповідно до статті L. 143 IV розділу Кодексу Сільського господарства та морського рибальства Франції, здійснити продаж земельної ділянки без повідомлення про це товариства SAFER (як представника держави) — неможливо .

SAFER є представником держави при транзакціях із земельними ділянками та має право купувати, продавати та обмінювати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але на протязі 5 років з дня їх купівлі, Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій зобов'язане продати придбані земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення Державним агентством SAFER відбувається шляхом:

1. Використання переважного права на придбання земель сільськогосподарського призначення у випадках:

— необхідності здійснення переміщення та надання допомоги фермеру;

— необхідності досягнення фермерським господарством відповідних економічних показників розвитку згідно статті L. 331-2 Кодексу Сільського господарства та морського рибальства;

— загрози збалансованому землеволодінню фермерського господарства зі сторони громадських робіт;

— необхідності збереження сімейного типу господарювання;

— підозри у спекулятивних діях при купівлі/продажі земельної ділянки;

— загрози функціонування ферми у випадку продажу земельної ділянки;

— необхідності розвитку і захисту лісів, поліпшення структури лісового господарства;

— необхідності здійснення захисту навколишнього середовища відповідно із затвердженими вимогами;

— необхідності виконання ІІІ Розділу IV Книги Містобудівного кодексу Франції.

2. Використання права на зниження ціни продажу земельної ділянки при її завищенні, до рівня ринкових цін, шляхом звернення до суду з відповідним позовом.

3. Надання пільг продавцям та покупцям земельних ділянок, шляхом звільнення від оподаткування трансакцій з купівлі/ продажу земель за умови, що ці трансакції здійснюються через SAFER .

Слід відмітити, що переважне право на придбання земель сільськогосподарського призначення, означає, що SAFER, за певних умов, може стати покупцем земельної ділянки, що запропонована до продажу. Саме це положення є одним з найбільш дискусійним у французькій практиці регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення.

Для того, щоб система переважного права працювала, SAFER має бути повідомлено про будь-яку тран-закцію щодо купівлі/продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Втручання SAFER в угоду щодо купівлі/продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, через використання переважного права, в середньому, відбувається в 1—2% угод та базується на принципах:

— мотивації (втручання повинно мати законодавчо визначений та оголошений мотив);

— публічності (про процес втручання і використання переважного права оголошується публічно).

Разом з тим існують випадки, коли Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій не може скористатись своїм переважним правом на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

— за умови, якщо протягом трьох останніх років покупець був орендарем земельної ділянки, яка запропонована до продажу;

— за умови, якщо покупцем є близький родич;

— за умови, якщо покупець є працівником ферми, помічником або партнером .

Особа, яка виявила бажання продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, подає відповідне оголошення про продаж до спеціалізованих інформаційних ресурсів, чим самим шукає покупця.

Після того, як продавець знайшов покупця земельної ділянки і обидва готові підписати договір купівлі/продажу, про це має бути повідомлено представництво SAFER, яке, в свою чергу, протягом двох місяців має скористатись своїм переважним правом на купівлю. Якщо протягом зазначеного терміну, ніяких дій зі сторони SAFER не надійшло — це вважається відмовою від свого переважного права. Має місце практика, коли при продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, необхідно отримати швидке рішення SAFER щодо його переважного права, тоді за певну плату SAFER надає відповідь протягом двох тижнів.

Юрченко Ігор Володимирович. Ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення в США // Економіка АПК. - 2018. - № 10. - С. 96-105.

Анотація: Встановлено, що в Сполучених Штатах Америки ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення не є абсолютно вільним, а регулюється державними та місцевими інституціями, завдяки унікальному поєднанню регуляторних функцій держави з ринковими умовами господарювання, при якому не відбувається утиску прав приватної власності. Головна мета регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення США - підтримка та створення сприятливих умов для розвитку сімейного фермерства. Основними інструментами регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в США є адміністративний, ціновий та правовий (переважне право). Досліджено нормативно-правову базу та побудовано модель регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель США. Отримали подальший розвиток положення щодо Української моделі регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення з урахуванням досвіду США.

    Досвід зарубіжних країн показує, що роль держави та ступінь її втручання в ринковий обіг земель залишається важливим питанням для більшості країн світу. При цьому кожній країні притаманна своя індивідуальна модель ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, в якій держава, більшою чи меншою мірою, здійснює управлінську функцію. Сполучені Штати Америки належать до країн із найрозвиненішою економікою, в якій особливу роль відіграє сільське господарство. На сьогодні в США сформовано незвичну для країн Європи модель ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, в якій ефективно поєднується державний контроль і ринкові умови господарювання. Основним виробником продукції сільського господарства в США є ферми, кількість яких у 2017 році перевищувала 2 млн . За типом переважають сімейні ферми, частка яких у загальній кількості становить майже 90%. Загальна площа земель сільськогосподарського призначення, яка перебуває у власності та користуванні ферм, складає 368 млн га. У середньому в 2017 році площа ферми в Сполучених Штатах дорівнювала 180 га, з яких 56%, або 101 га - рілля (орні землі).

    Площа земель, які використовуються у сільському господарстві США, становить 44,3% (з яких 16,6% рілля) від загальної площі країни.

Досліджуючи структуру земельного фонду США слід зазначити, що близько 60% земель сільськогосподарського призначення знаходиться в приватній власності, а 40% перебуває у власності держави (з яких 85% - федеральна власність, 15% - власність уряду штатів).

Разом з тим, із загальної площі земель сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній власності, 61% обробляється власниками, 31% орендарями та 8% площі перебуває у власності осіб, які розглядають землю як інвестиційний об'єкт (купують, а потім продають право власності на землю або право оренди тощо).

    Концепція приватної власності на землю сільськогосподарського призначення в США ґрунтується на визнанні права приватної власності невід'ємним, природним правом людини.  Виходячи з цього, обмеження права приватної власності тотожне обмеженню права людини на життя і свободу. Тобто ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення в США є лібералізованим та відкритим.

    Проте навіть такий «вільний» ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення не залишається без уваги з боку держави, яка володіє певними правами щодо контролю за використанням земель сільськогосподарського призначення. До таких прав держави належать:

- оподаткування (застосування земельного податку, а саме різних умов оподаткування та визначення на цій основі розміру податку - потужний інструмент регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення);

- суспільні потреби (виходячи з невід'ємного права держави, пов'язаним із суверенітетом, яке передбачає виконання повноважень щодо державного управління. Державні  органи  мають  право  вилучати приватну власність (в тому числі земельну власність), за умови необхідності її суспільного використання);

- право «поліцейської влади» (виникає при необхідності забезпечення захисту здоров'я та безпеки населення, його моралі та суспільного благополуччя, згідно з чим може обмежуватися право власників щодо використання землі за умови необхідності доступу поліції до території, що знаходиться у приватній власності. Порушення санітарних вимог, заподіяння власником незручностей і занепокоєння громадянам, захисту інтересів інших власників-сусідів);

- вилучення (в разі занедбання земельної ділянки, несплати податків та у випадку відсутності спадкоємців (відумерла спадщина), держава має право вилучити таку земельну ділянку і перевести її в державну власність).

Перед тим, як здійснити будь-яку транза-кцію із земельною ділянкою, важливим завданням є визначення її вартості. Саме ціна землі виступає одним із головних критеріїв на ринку сільськогосподарських земель у США. Тому прийняття правильного рішення щодо розпорядження земельною ділянкою сільськогосподарського призначення повністю залежить від правильної її оцінки. Визначення вартості земельної ділянки базується на таких основних критеріях, як місцезнаходження та потенційний дохід.

   Розташування землі слугує чинником, який визначає не тільки її поточне використання, а й майбутнє. Так, земельна ділянка, що розташована поблизу міста, потенційно матиме більшу вартість, ніж аналогічна земельна ділянка, яка розташована в сільській місцевості.

Крім місцезнаходження земельної ділянки, важливим критерієм, від якого залежить її ціна, вважається потенційний дохід, що можливо отримати від використання такої земельної ділянки. Поточне використання землі є базою для визначення потенційного доходу, яке залежить від багатьох факторів.        Тому важливо враховувати, що поточне використання не завжди найбільш ефективне та прибуткове. Звідси, для визначення потенційного доходу відправною точкою слугує поточне використання земельної ділянки. Визначення потенційного доходу землі сільськогосподарського призначення залежить від багатьох факторів, серед яких природна урожайність ґрунту, яка більшою або меншою мірою придатна для вирощування різних сільськогосподарських культур. Крім того, в США поширені різноманітні державні сільськогосподарські програми (American Farmland Trust, Ducks Unlimited, Nature Conservancy), які можуть значно вплинути на використання земельної ділянки та отримання потенційного доходу.

    Фактором, від якого залежить потенційний дохід від землі сільськогосподарського призначення, є податкова політика (податки). Розмір податкового навантаження залежить від розміру земельної ділянки, виду діяльності, участі у державних сільськогосподарських програмах та індивідуальному статусі власника чи користувача тощо. Законне зведення до мінімуму податків, як на державному так і на рівні штату, дає змогу збільшити потенційній дохід і, як результат, ціну землі.

Складність і різноманітність факторів, що впливають на вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення, спонукає власників до користування послугами професійних оцінювачів, діяльність яких сертифікується відповідно до законодавства США. Оцінювачем у короткі строки та з урахуванням усіх факторів буде здійснена всебічна оцінка землі, підтверджена відповідним документом. Саме така оцінка земельної ділянки є її мінімальною початковою ціною при продажу.

При продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення основна кількість землевласників використовує для цього земельний аукціон. Причому інтереси власника земельної ділянки представляє ліцензований брокер, який здійснює свою діяльність з оплатою на комісійній основі.

Продаж землі за допомогою брокера цілком виправданий, адже він має доступ до інформації, яка недоступна землевласникам, та добре знає ринок і орієнтується в ньому. Земельну ділянку, як правило, брокер реалізує за ціною на 10-30% дорожче від її початкової вартості.

Лойко, Світлана Володимирівна. Світовий досвід ринкового обігу земель // Економіка АПК. - 2017. - № 5. -  С. 91-96.

Анотація: Розкривається зміст земельних реформ в різних країнах світу. Встановлено, що спільними заходами країн, які здійснювали реформування аграрного сектора, було: прийняття низки законодавчих актів для регулювання земельних відносин; роздержавлення земель; визначення порядку приватизації земель; запровадження вільної конкуренції та ринку землі. Зроблено висновок, що головним інструментом виступає виважена політика держави в аграрній сфері, а ефективним сільське господарство буде тоді, коли модель земельних відносин відповідає інтересам та потребам країни. Доведено, що країни досягають добрих результатів у сільському господарстві, якщо держава здійснює контроль за використанням та обігом сільськогосподарських земель, встановлює обмеження щодо їх продажу та оренди.

   Кожна країна світу пройшла тривалий шлях розвитку земельних відносин, який має свої особливості та характерні ознаки. При переході до ринкових відносин більшість постсоціалістичних країн здійснили роздержавлення і приватизацію земель, створили нові економічно спроможні господарські агроформування ринкового типу.

Спільними заходами всіх країн, що реформували аграрний сектор і земельні відносини, були: прийняття концептуальних законодавчих актів; роздержавлення земель та рівність форм власності на землю й засоби виробництва; визначення порядку приватизації земель і стимулювання приватного сектору; вільна конкуренція ринок з елементами державної регуляторної політики; підтримка інтеграційних процесів в аграрній сфері; запровадження системи соціального захисту населення від негативних явищ, пов'язаних із реформуванням і реорганізацією земельних відносин та аграрного сектору економіки .

   Прикладом реформування земельно-правового укладу є східна Німеччина, де реформування здійснювалося шляхом приватизації за трьома напрямами:

1) передача державних земель, які підлягають приватизації в довгострокову оренду;

2) придбання цих земель орендарями у власність за пільговою ціною;

3) продаж сільськогосподарських угідь за ринковими цінами.

Ефективне використання сільськогосподарських земель потребує відповідного державного регулювання. Так, у Німеччині ведеться безперервний контроль за будь-якими змінами власності або оренди сільськогосподарських угідь. Передусім вони спрямовані на попередження небажаного розподілу земель (не схвалюється зміна цільового призначення земель сільськогосподарського призначення на несільськогосподарські категорії користування), фрагментації ділянок (жодна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути меншою 1 га) або надмірної концентрації земель (максимальна площа 400-500 га залежно від федеральної землі). У цілому законодавство забороняє зміну цільового призначення сільськогосподарських земель на несільськогосподарські цілі, проте, закон про планування землекористування дає право органам виконавчої влади на відведення земель у певних межах для будівництва доріг, громадських споруд тощо.

   Нині у Німеччині 90% земель сільськогосподарського призначення знаходяться у приватній власності. Законодавство країни забороняє подрібнення селянських господарств і земельних ділянок при успадкуванні та зміні власника. Після встановлення факту смерті спадкодавця землі, вся нерухомість і сільськогосподарський інвентар передаються лише одному із спадкоємців, як правило, старшому в родині, або найбільшою мірою пов'язаного з веденням сільського господарства. Переважне право на придбання земель має спадкоємець, який бажає продовжувати фермерську діяльність, а також власники сусідніх ферм, з метою консолідації своїх землевпорядкувань. Середня вартість земельної ділянки становить 19578 €/га.

У Німеччині іпотечні банки надають позики під заставу земельних ділянок та випускають боргові зобов'язання. Згідно з чинним законодавством іпотечна позика не може перевищувати 3/5 вартості земельної ділянки, яка заставляється. Кредити надаються на 6, 10, 15, 20 років під 8-9 % річних. Відповідно до Закону «Про іпотечні банки» їх основними функціями є: кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території Німеччини, в розмірі 60 % від її вартості.

     Земельна реформа в Угорщині розпочалася з 1991 року з прийняттям закону про компенсації, відповідно до якого громадяни, майно яких було експропрійоване після 1949 року, набули право на компенсацію. Компенсація здійснювалася виплатою колишнім власникам земельних ділянок компенсаційних цінних паперів (талони, вауче-ри), що використовувалися для купівлі нових земельних ділянок, іншої сільськогосподарської нерухомості, муніципальних квартир тощо.

   В Угорщині для управління земельними відносинами функціонують державні установи, які сприяють розвитку сільського господарства. Національний земельний фонд здійснює управління державними земельними ділянками, дбає про екологічне ведення сільськогосподарського виробництва, підтримує розвиток сімейних фермерських господарств і сприяє консолідації земельних ділянок. Фонд має право продавати чи здавати в оренду придбані ним землі особам, які вестимуть ефективне товарне сільськогосподарське виробництво, а також викуповує земельні ділянки у громадян, які не мають бажання займатися сільським господарством. Створений для кредитування сільськогосподарських підприємств Сільський кредитний гарантійний фонд забезпечує гарантіями переважно малі й середні підприємства для одержання середньо- і довгострокових кредитів тільки через відповідні фінансові інститути.

   Право на придбання земельної ділянки в Угорщині мають особи, які пов'язані із сільськогосподарською діяльністю, мають відповідну освіту та здатні забезпечити збереження й підвищення родючості ґрунтів, охорону земель і проведення необхідних меліорацій. Нині середня вартість земельної ділянки становить 2,5-3,0 тис €/га.

    У країнах Балтії (Литві, Латвії й Естонії) аграрна реформа була проведена на початку 1990-х років шляхом реституції - повернення прав власності. У Литві 1991 року було прийнято Закон про земельну реформу, який передбачав два способи придбання земель: відновлення історичного права власності (реституція); купівля земельних ділянок. Відповідно була прийнята низка законів «Про землю», «Про реєстр нерухомого майна» та ін. Згідно з цими законами фізичні та юридичні особи можуть вільно продавати й купувати земельні ділянки. Першочергове право мають молоді фермери й особи з аграрною освітою.

    У Польщі для проведення земельної реформи було створено Агентство сільськогосподарського майна, якому передано 4,5 млн га земель, у т.ч. 3,8 млн га сільськогосподарських угідь. Подальший розподіл акумульованих земель Агентство здійснювало передачею їх місцевим громадам у довічне користування, наданням в оренду та продажем фізичним особам - фермерам. Після вступу Польщі до ЄС було створено Агенцію сільськогосподарської нерухомості, яка регулює ринковий обіг земель (розробка механізмів купівлі-продажу, моніторинг земельного ринку тощо).

Польща займає шосте місце в ЄС за виробництвом сільськогосподарської продукції. На сільське господарство припадає близько 4,5 % ВВП країни, що досягає 55 млрд євро. Частка зайнятих в аграрному секторі становить 17,4 % від активного населення країни. Агентством сільськогосподарської нерухомості застосовуються такі форми управління майновими правами як лізинг і оренда, продаж, обмін нерухомості, передача в управління. У 2015 році середня ціна земель державної власності, що реалізуються Агентством сільськогосподарської нерухомості, становила 7,3 тис. дол./га.

    У Болгарії земельна реформа проведена у 1990-х роках. Основними її складовими стала передача земель колективної власності особам, які мали право власності на неї до усуспільнення земель. У результаті реформування близько 98% власність громадян.

    В Албанії членам колишніх сільськогосподарських кооперативів земля була передана у приватну власність безкоштовно. Однак на початковому етапі її не можна було продавати, а лише здавати в оренду. Нині продаж земель, переданих селянам у приватну власність, - дозволено. Та частина земель, що залишилася в державній власності, подальшому розподілу й приватизації не підлягає, але вона може бути орендована на строк до 99 років.

    Франція є країною, в якій офіційно зареєстровано понад 3 млн власників земель, більша частина з яких це індивідуальні або сімейні господарства. Юридичних осіб, які володіють землями, дуже мало. У країні існує складна система контролю за ринковим обігом земель. Закон вимагає одержання спеціального дозволу при укладенні будь-яких угод щодо купівлі-продажу земель або передачі їх в оренду.

У Франції в 1960 році було засноване Агентство з управління землями та розвитку сільських територій (SAFER), яке здійснює регулювання земельних відносин, а його діяльність контролюється державою. Основними завданнями SAFER є: заохочування молодих фермерів; захист навколишнього природного середовища, ландшафтів і природних ресурсів; сприяння розвитку сільської економіки У країні існує складний механізм купівлі-продажу   земель   сільськогосподарського призначення. Продаючи земельну ділянку, власник зобов'язаний повідомити про це агентство SAFER, якому надається право першочергового її викупу. Однак SAFER не обов'язково купує цю земельну ділянку, оскільки й власник не зобов'язаний продавати її виключно йому. У такому разі Агентство може встановити ціну та інші умови продажу. Якщо продавець не згоден із встановленою ціною, він може подати позов до суду. Агентство веде перемовини з покупцем і продавцем для досягнення взаємної згоди. У разі якщо спільної згоди не досягнуто, продавцю можуть запропонувати іншого покупця чи змінити ціну земельної ділянки. SAFER має право викупити ділянку й здавати її в оренду або законсервувати, але протягом п'яти років воно зобов'язане її продати. Агентство SAFER купує сільськогосподарські землі для того, щоб зберегти сімейний тип господарювання, забезпечити цілісність земельної ділянки та будівель, що на них розміщені, в окремих випадках для консолідації земельних ділянок, проведення їх меліорації тощо.

   Цивільний кодекс Франції передбачає можливість вилучення земельних ділянок (із виплатою середньої ринкової ціни) у власників, якщо вони їх не обробляють або допустили зниження родючості земель чи використовують всупереч громадським інтересам.