Іпотека має багатовікову та різнобарвну історію. Процес її становлення супроводжувався трансформацією предметів іпотеки, форм її оформлення, прав власності, моделей іпотечного ринку та його інструментів.
Іпотечний кредит виник ще в рабовласницькому суспільстві, де він був різновидом лихварського капіталу, отримав розвиток при феодалізмі, але особливо набув поширення при капіталізмі.
Перше виникнення терміна "іпотека" датується початком VI ст. до н. е. в Греції. Забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором на той час слугувала його земельна ділянка, на межі якої кредитором встановлювався спеціальний стовп, який, власне, і називався "іпотекою", з відміткою про те, що це майно є забезпеченням його претензії у визначеній сумі. Отже, відбулася якісна зміна виду забезпечення позики, яким до цього була безпосередньо особа позичальника, котра у разі невиконання зобов'язань перед кредитором потрапляла до нього у рабство. Надалі на зміну так званій "стовповій" відмітці про наявність майна у заставі прийшли іпотечні книги, в яких зазначалися дані про борги його власників.
Відзначилася в історії розвитку інституту іпотеки і Римська імперія. Об'єктом іпотеки тут була не лише земельна ділянка, а все майно боржника. Саме тут були зроблені перші кроки у напрямку створення іпотечних установ (І ст. н. е.), що надавали позики приватним особам під заставу їх майна, а у II ст. н. е. "було запроваджене особливе законодавство для установ, які виконували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитними установами — прообразами ощадних кас та асоціацій".
  Суттєвої трансформації зазнало право власності на об'єкт іпотеки, що відбулося в процесі еволюції форм іпотеки — від фідуції до пігнусу, а зрештою і до застави. При фідуції об'єкт застави повністю переходив у власність кредитора і останній міг на власний розсуд вільно розпорядитися ним — повернути боржнику після виконання умов договору або ж продати, відмовившись від грошової вимоги. При пігнусі заставне майно передавалося кредитору вже у тимчасове володіння, і боржник мав право вимагати від кредитора не користуватися ним, а лише зберігати його. Право на продаж заставленого майна кредитор отримував лише у разі невиконання боржником зобов'язань за кредитним договором. При заставі майно перебувало у власності боржника. Кредитор же мав право на компенсацію залишку боргу, яка здійснювалася за рахунок коштів, отриманих від продажу з торгів заставленого майна. При цьому на перших порах переходу до застави як остання використовувалися лише знаряддя праці і лише згодом — нерухомість.
Крім виконання іпотекою основної її функції — кредитного забезпечення, вона поширювалася і на сферу інших відносин — податкових, сімейних, пов'язаних із інвестуванням. Виникали так звані легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами — іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка. Крім того, розвивалися іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості, застосовувалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
  Становлення інституту іпотеки в цей період відзначалося значною регулюючою та контролюючою роллю держави, до обов'язку якої входило також налагодження чіткої системи реєстрації іпотек.

Насамперед це французький тип іпотечної системи, поширений як у народів романської групи, так і в деяких інших південних країнах. Нині елементи французької системи реєстрації трапляються в іпотечному законодавстві Франції, Бельгії, Люксембургу та більшості колишніх французьких колоній.
Другий тип — це німецька (середньоєвропейська) система поземельної книги. Застосовується нині на території Німеччини,
Австрії, Швейцарії, Угорщини, Чехії, Словаччини, Польщі, Румунії, країн колишньої Югославії.
Третя система виникла в середині XIX ст. в Австралії, розроблена Робертом Торренсом. Еволюціонує у Новій Зеландії, Канаді, Великій Британії.
  Новий етап розвитку іпотеки припав на XIII—XIV ст. У Росії (XIII ст.), зокрема, паралельно з правом приватної власності була запроваджена застава, хоча й без законодавчого оформлення. При цьому вважається, що іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування. В Німеччині (початок XIV ст.) іпотека витіснила особисту відповідальність боржника за борги. У Франції (кінець XIV ст.) зберігалася негласна іпотека.
XVIII—XIX ст. характеризувалися розвитком позикоощадних систем, створенням спеціалізованих іпотечних установ, іпотечних банків. Позикоощадні системи (системи контрактних заощаджень), які першими з'явилися у Великій Британії, найбільшого поширення набули в Німеччині (з 1783 p.), Австрії (з 1811 p.), Франції (з 1843 р). Слід зазначити, що контрактно-ощадна модель у другій половині XVIII ст. відігравала роль основної моделі іпотечного кредитування. Саме вона в цей період забезпечувала основний приплив капіталу на ринок іпотечних кредитів. Надалі, в міру зміцнення системи іпотечного кредитування, запровадження інституту кредитних історій, а також підвищення рівня довіри населення до фінансово-кредитних інституцій контрактно-ощадні установи почали трансформуватися. їх вкладниками ставали не лише майбутні позичальники іпотечних кредитів, а будь-які особи, які такої мети і не мали. В результаті контрактно-ощадні установи поступово перетворювались на комерційні банки, основними активами яких були довгострокові іпотечні кредити, а основними пасивами — короткострокові депозити. Потенційний ризик банкрутства створених таким чином нових інституцій, основу якого становила система фінансування дешевих довгих кредитів дорогими короткими ресурсами, зрештою матеріалізувався і призвів до масового краху трансформованих контрактно-ощадних установ. Це сформувало значне навантаження на бюджет, з якого здійснювалися компенсаційні виплати (в європейських країнах цього не відбулося завдяки запровадженню системи мінімізації процентного ризику через застосування кредитів з перемінною процентною ставкою, що, з одного боку, забезпечило певну стабільність в діяльності контрактно-ощадних установ і збереженні їх основної маси, а з другого — призвело до їх поступової трансформації в універсальні банки, а системи іпотечного кредитування — в банківську, яка на кінець XIX ст. забезпечувала 62 % загального обсягу виданих іпотечних кредитів). Водночас саме крах контрактно-ощадних установ став поштовхом для формування у СІЛА якісно нової моделі — вторинної моделі іпотечного ринку, або дворівневої іпотечної системи.
Початок відліку у створенні спеціалізованих іпотечних установ датується 1769 р. у Пруссії. Перші представники цих інституцій були державними. Початок створення перших приватних іпотечних банків припадає на 1835 та 1852 pp. Надалі такі банки найбільшого поширення набули в Німеччині, Данії, Швеції. Завдяки наданому іпотечним банкам ексклюзивному праву випуску іпотечних облігацій з низьким ризиком забезпечувалась відносна дешевизна цих цінних паперів. Одночасно кредитна діяльність деяких іпотечних банків підлягала певній регламентації, голов¬ним чином у напрямку обмеження об'єктів та суб'єктів кредитування. Окремі банки спеціалізувалися на кредитуванні міського і сільського населення, інші — виключно жителів окремих районів. Паралельно ж існували банки, які таких обмежень не мали і, відповідно, кредитували усі категорії позичальників.
Іпотека в Німеччині з'явилась у XIV ст. (до цього переважав принцип особистої відповідальності за борги), у Франції — з кінця XVI ст. функціонувала негласна іпотека.
Закінчена іпотечна система була введена:
•  у Пруссії — статутами 1783 р. і 1872 p.;
•  у Австрії — громадянським уложениям 1811 p. і статутом 1871 p.;
•  у Саксонії — статутом 1843 р. і кодексом 1863 р. Іпотечні фінансові установи вперше виникли в Німеччині у XVlll ст. Першою установою такого роду було засноване у Сілезії у 1770 р. кредитне товариство. Цей державний дворянський банк надавав фінансову підтримку великим поміщицьким господарствам, а в середині XIX ст. його діяльність поширилася і на селянські господарства. Потім утворилися кур-шеймарське об'єднання (1777 р.), померанське (1781 p.), західно-прусське (1787 р.) і східно-прусське (1788 р.), а XIX ст. ознаменувалося створенням міських іпотечних банків.
Перший приватний "суто іпотечний" акціонерний банк був створений у 1862 р. у Франкфурті4. Саме тому Німеччину вважа¬ють класичною країною іпотечних банків. Такої чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших економічно розвинутих країнах немає і нині5. У цьому ж році з'явився Deutsche Hypothekenbank у Майнингені. У 1864 р. право на випуск заставних листів отримав Bayeriesche Hypotheken- und Wechselbank. У 1867-1871 pp. виникло ще три іпотечні банки, які нині є провідними на іпотечному ринку Німеччини. У середині XIX ст. було також сформовано підґрунтя (шляхом створення "Товариства допомоги безгрошовим землеробам" та кредитних товариств серед міських робітників) для створення в майбутньому двох типів кредитних установ, якими нині є "каси Райффайзен" та "фольксбан-кен", що займаються іпотечним житловим кредитуванням. Внаслідок концентрації банківської системи, яка припала на період об'єднання імперії при Бісмарку, утворилося три найбільші банки — Deutsche Bank, Dresdner Bank, Commerrzbank. Ці банки нині відіграють значну роль в управлінні іпотечним ринком через підконтрольні їм іпотечні банки. Наприкінці XIX ст. був прийнясвй Закон про іпотечні банки, який уніфікував і закріпив права і обов'язки іпотечних банків. На кінець XVIII ст. припадає створення в Німеччині першої ощадної каси (Гамбург, 1778 p.), а на початок XIX ст. — першої комунальної каси (1801 р.). Для підтримки системи розрахунків між ощадними банками була створена клірингова мережа Landesbanken-Girozentralen.
У Великій Британії іпотечні установи свій початок ведуть від будівельних товариств (building societies), які утворювались у кінці XVIII ст. сільськими мігрантами у містах з метою фінансування: індивідуального житлового будівництва (перше таке товариство було створене у 1775 р. у Бірмінгемі). Кошти члену такого товариства виділялися після накопичення усім товариством суми, достатньої для спорудження будинку, на підставі голосування. При цьому навіть вселившись у зведений таким чином будинок, його власник продовжував сплачувати у товариство внески. Виплати припинялися лише тоді, коли повністю вирішувалась житлова проблема усіх членів товариства. У разі припинення платежів членом товариства, який вже отримав у власність будинок, останній у нього вилучався на користь товариства, а виплачені кошти не поверталися.
У Франції у 1848 р. утворилася перша іпотечна інституція — "Підприємницька каса". її завданням було надання фінансової допомоги підприємцям-будівельникам. Через три роки був створений державний банк "Кредіт Фонс'єр" (Credit Foncier), який, власне, був банком земельного кредиту, а ще через шість років — "Банк кредитування нерухомості", який фінансував великі містобудівні проекти (обидва функціонують і нині). У 1818 р. відкрилася перша ощадна каса, на прикладі якої були створені ощадні каси по всій країні.
  У XX ст. найбільш бурхливо та масштабно інститут іпотеки розвивався у США. В 1916 р. були створені Федеральні земельні банки у 12 округах, які займались довгостроковим кредитуванням фермерів під заставу їх земель. Одночасно початок нового століття відзначався посиленням сільської міграції, зростанням на цій основі попиту на житло, а відтак — на іпотечні кредити, значна частина якого задовольнялась позикоощадними асоціаціями — тріфтами. З 1926 р. у напрямку іпотечного кредитування активізувалась діяльність комерційних банків, створених за участі уряду. Однак поступальний розвиток іпотечного кредитування у США був призупинений глибокою економічною кризою кінця 20-х- початку 30-х років минулого століття, так званою Великою депресією. Для тріфтів і банків цей процес, який супроводжувався різким падінням цін на житло та доходів населення, що зменшувало ліквідність застави, обернувся масовими банкрутствами.
  Глибокий аналіз та осмислення ситуації, що склалася у сфері іпотечного житлового кредитування, дали можливість федеральному уряду кардинально переглянути політику у цій сфері і здійснити низку важливих кроків з її реалізації. Загалом ці заходи1 були орієнтовані:
•  на підтримку стійкого попиту на нерухомість. З цією метою запроваджувалася пропаганда необхідності для кожної американської сім'ї мати власний будинок;
•  розблокування діяльності іпотечних установ. Для цього у 1932 р. було створено Федеральну систему федеральних банків житлового кредиту (Federal Home Loan Bank System — FHLBS), що складалася з 12 банків, завданням яких було покриття дефіциту кредитних ресурсів в ощадних асоціаціях;
•  зниження кредитного ризику за іпотечними кредитами. Спочатку (у 1933 р.) було створено Федеральну корпорацію зі страхування рахунків у позикоощадних асоціаціях (Federal Saving's & Loans Ass. Insurance Corporation — FSLIC) з метою стимулювання вкладників розміщувати свої заощадження у тріфти, а в 1934 р. — Федеральну житлову адміністрацію (FHA) для страхування іпотечних кредитів від дефолту (страховка, як правило, покривала 80 % вартості кредиту і поширювалася виключно на стандартизовані кредити), вирівнювання регіональних диспропорцій у наявності фінансового капіталу;
•  активізацію та розширення вторинного іпотечного ринку. З цією метою у 1938 р. була створена Федеральна національна іпотечна асоціація (Фенні Мей — FNMA), на яку покладалося завдання придбання іпотечних кредитів, застрахованих Федеральною житловою адміністрацією. Формування операційного капіталу асоціації здійснювалося за рахунок кредитних ліній Дерэкавного казначейства та коштів, отриманих від реалізації іпотечних кредитів іншим фінансовим інститутам.
  Саме завдяки цим заходам у США було запроваджено дворівневий вторинний іпотечний ринок.
Подальші кроки у напрямку розв'язання житлових проблем ветеранів Другої світової війни супроводжувалися створенням Адміністрації ветеранів (Department of Veterans Affairs — VA), яка гарантувала банкам повернення іпотечних кредитів позичальниками, що не класифікувались як першокласні, проте мали заслуги перед урядом.
Реалізація програм урядових гарантій FHA і VA на кінець 50-х років минулого століття в цілому забезпечила СІЛА значний розвиток житлового та іпотечного ринків. Вже у 1960 р. порівняно з 1920 р. кількість споруджених нових будинків була більшою уп'ятеро. Завдяки урядовим гарантіям ринок іпотечних цінних паперів став ліквідним.
  Подальший розвиток іпотечного ринку СІЛА супроводжувався певною трансформацією функціонуючої на ньому урядової установи — Фенні Мей. Остання з ініціативи Національної асоціації будівельників житла, Асоціації іпотечних банків Америки, Національної асоціації управляючих нерухомістю та Ліги ощадних і кредитних установ США у 1954 р. стала державно-приватною корпорацією, функції контролю з боку держави за якою були покладені на Агентство з житла і житлового фінансування, яке є підрозділом FHA. Через 10 років на іпотечному ринку СІЛА з'явилася організація, яка несла відповідальність за виконання федеральних житлових програм і програм з розвитку міських общин, — Департамент житлового і міського розвитку (US Department of Housing and Urban Development — HUD). Останній до сьогодні e основною інституцією в системі регулювання іпотечного ринку в країні.
  Чергова трансформація Фенні Мей відбулася у 1968 p., причиною чого стало сформована на іпотечному ринку суперечність соціального характеру — між завданнями та перспективами розвитку іпотечного ринку відповідно до інтересів приватних інвесторів, з одного боку, та цілями держави щодо соціальної підтримки громадян — з другого. У зв'язку з цим було прийнято рішення про роз'єднання Фенні Мей на дві частини (дві юридичні особи) — приватну і державну. Перша, яка залишила за собою стару назву — Фенні Мей, стала акціонерною компанією з часткою в и статутному капіталі держави і опікувалася наданням гарантій за цінними паперами, забезпеченими пулом заставних.
Друга отримала назву Державної національної асоціації з іпотечного кредитування — Джинні Мей (Government National Mortgage Association — GNMA), до обов'язків якої входило надання спеціальних видів допомоги (розробка програм урядових субсидій, надання гарантій банкам лише під позики, що гарантовані FHA і VA, випуск цінних паперів з високим ступенем довіри завдяки урядовим гарантіям). Вже у 1970 р. Джинні Мей випустила перші MBS-папери, які мали особливу привабливість для суб'єктів, у котрих не було можливості проведення процедури андерайтингу, адже ці папери мали урядову гарантію та були забезпечені кре¬дитами FHA/VA. "Ця подія відзначається як дата народження нового фінансового механізму — сек'юритизації банківських кредитів".
  У тому ж 1970 р. була створена ще одна інституція — Федеральна корпорація іпотечного кредитування — Фредді Мек (Federal Home Loan Mortgage Corporation — FHLMC), яка мала обслуговувати вторинний ринок стандартних іпотечних кредитів, що не підпадали під гарантії FHA і VA. Здійснений нею випуск сертифіката участі, забезпеченого пулом звичайних заставних, сприяв виходу на іпотечний ринок тих суб'єктів, які раніше не здійснювали продаж кредитів через відсутність гарантій на них. Наступні кроки Фредді Мек були спрямовані на закріплення ефекту збільшення місткості вторинного іпотечного ринку за рахунок таких суб'єктів. Цьому, зокрема, сприяло встановлення кваліфікаційних вимог для приватних страхових компаній зі страхування іпотечних кредитів такого роду, що дало можливість вивести на ринок кредити з показником "співвідношення вартості кредиту до вартості заставного майна" на рівні 95 %. Надалі з метою залучення традиційних покупців облігацій Фредді Мек випустила "гарантовані іпотечні сертифікати". Крім того, разом з Фенні Мей організація викупила 20 % житлових іпотечних кредитів, тим самим значно активізувавши житловий ринок. Банк Bank of America, у свою чергу, користуючись досвідом Фредді Мек і Джинні Мей, здійснив перший випуск приватних MBS-паперів. Слід також зазначити, що "успіх MBS-паперів, емітованих державними агентствами, сприяв виникненню "кондуїтів" — приватних емітентів ринкових цінних паперів, які створювалися на основі іпотечних кредитів, оформлених і обслуговуваних великою кількістю (зазвичай до 30-40) кредиторів".
  На кінець 70-х — початок 80-х років припала чергова банківська криза. На іпотечному ринку сформувався дефіцит довгострокових кредитних ресурсів, викликаний зниженням попиту на довгострокові вклади внаслідок високих інфляційних очікувань. Втрат довгострокових ресурсів зазнали, передусім, тріфти. Виведені з них ресурси спрямовувались у короткострокові казначейські векселі й облігації, в інвестиційні фонди відкритого типу. Кроки держави у напрямку оздоровлення ситуації у фінансовому секторі стосувалися, головним чином, зниження податкового тиску та підвищення на цій основі стимулів до заощаджень та інвестицій. Завдяки відповідним змінам податкового законодавства (зумовленим прийняттям у 1981 р. Закону про податкову реформу) нерухомість стала інструментом зниження податкового тиску, що підвищило ЇЇ інвестиційну привабливість. Одночасно були здійснені заходи щодо запобігання відпливу коштів з тріфтів — їм, зокрема, було надано право коригувати ставки за депозитами відповідно до поточної ринкової ситуації. Крім того, тріфти було звільнено від контролю з боку FHLBS і FSLIC. Банки отримали можливість видавати кредити із змінною ставкою, і саме на цій основі надалі набули масового поширення різноманітні іпотечні програми, в які активно включились Фредді Мек і Фенні Мей (перша, у свою чергу, стала першою інституцією, яка реалізувала програму купівлі іпотечних кредитів зі змінною ставкою процента). Оскільки Фредді Мек і Фенні Мей мали обмеження на розмір кредитів при їх купівлі, для придбання кредитів понад встановлені для цих інституцій верхні межі у 1982 р. була створена Корпорація житлового фінансування. У 1983 р. Фредді Мек вийшла на іпотечний ринок із заставними іпотечними зобов'язаннями (313), які хоча й були забезпечені єдиним пулом іпотек, все ж диференціювались за класами з різними процентними ставками, різними строками погашення, що, як і у випадку із сертифікатами участі (1971 p.), забезпечувало вихід на іпотечний ринок інвесторів, які раніше не брали в ньому участі. Вихід цінних паперів за межі національних кордонів США ознаменувався розміщенням їх у 1984 р. Джинні Мей на Люксембурзькій фондовій біржі. Не відставало у своєму розвитку й іпотечне законодавство — у тому ж 1984 р. був прийнятий Закон про стимулювання діяльності вторинного іпотечного ринку, завдяки чому були зняті певні обмеження щодо обігу цінних паперів на фондовому ринку, інвестиційної діяльності агентств іпотечного кредитування, кор¬пораціям Фенні Мей та Фредді Мек дозволено включати в пули заставних другу іпотеку тощо. В кінці цього ж року для випуску сертифікатів участі Фредді Мек застосувала електронні системи. У 1986 р. на іпотечному ринку з'явилися нові цінні папери типу REMIC, які поступово витіснили заставні зобов'язання.
Черговий стрибок іпотечного ринку у США відбувся у 90-х роках після подолання короткострокової кризи, пов'язаної з погіршенням діяльності тріфтів, схема якої була змінена прийнятим у 1982 р. Законом про депозитні установи. Значною мірою таке зростання було пов'язане з виробленням політики щодо включення в іпотечні схеми верств населення з низькими доходами, низьким конкурентним статусом на ринку, основну масу яких становили мігранти з економічно слабких країн.
  На початок XXI ст. США, таким чином, вийшли зі значними здобутками у сфері іпотечного кредитування, передусім у частині розвитку вторинного ринку заставних.
За досить специфічним сценарієм розвивався у XX ст. іпотечний ринок у Німеччині, що значною мірою було зумовлено особливостями політичного розвитку цієї країни. Фактично весь період перебування фашистів при владі обмежувався лише формуванням законодавчих основ для іпотечного кредитування. Післявоєнні роки характеризувались подрібненням банківської системи країни, яка курс на укрупнення взяла лише на початку другої половини XX ст. (до 1970 р. банківська система Німеччини складалася з 29 приватних іпотечних банків, 17 публічно-правових іпотечних банків, 12 жироцентралей банків федеральних земель; активний процес концентрації розпочався з 50-х років минулого століття, наслідком чого стало скорочення контингенту самостійних кредитних інститутів за 45-річний період з 14 тис. до майже 4 тис. одиниць). У цей же період можна було спостерігати посилення контролю над дрібними іпотечними банками з боку великих банківських груп. Створення окремих іпотечних банків мало поодинокий характер. Починаючи з 70-х років, посилилась активність трьох найбільших банків — Deutsche Bank, Commerrz-bank, Dresdner Bank — у напрямку зміцнення позицій на іпотечному ринку шляхом придбання пакетів акцій низки іпотечних банків, формування власних банківських груп. Останній чинник забезпечував можливість іпотечним банкам використовувати філійну мережу свого банківського концерну для здійснення пасивних (збут заставних листів та інших аналогічних продуктів) та активних операцій з іпотечного кредитування. І у 80-ті та 90-ті роки XX ст. продовжувався процес концентрації банківського іпотечного бізнесу, який одночасно супроводжувався зміцненням правових основ діяльності іпотечних банків, завдяки чому підвищувався рівень їх надійності. Так створювався потужний сектор, абсолютно конкурентний будощадкасам.
  Процес концентрації не оминув і ощадні інституції. Кількість ощадних кас, зокрема, з 1957 по 1989 р. в Німеччині скоротилася з 871 до 585. При цьому тенденції до універсалізації ощадних кас, поглинання їх одна одною не зупинялися і в останні десятиріччя минулого століття. Правову основу діяльності ощадних інституцій становив Закон про ощадні каси з кредитування будівництва, прийнятий у 1972 p., який отримав нову редакцію у 1991 р. після об'єднання Німеччини. Одночасно розроблялися та апробувалися схеми інтегрованої діяльності банків та ощадних інституцій на ринку фінансування житлового будівництва, які забезпечували можливість фінансування високобюджетних проектів, полегшували доступ до іпотечних кредитів клієнтів, збільшували строк кредитування.




Скачати повніше

 Лютий І.О. Іпотека: навчальний посібник для вищої школи. -К.: Знання, 2011. - 446 с.